כל השירותים

מסלול בראש צלול – על מסלולים ובחירת תמהיל משכנתא נכון…

קיימים מספר רב של מסלולי המשכנתא הנבדלים ביניהם בסוגי הצמדה שונים, סוגי ריבית שונים, סוגי פירעון שונים (לוחות סילוקין) ותקופות הלוואות שונות. להלן 7 מסלולי המשכנתא העיקריים:

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה הינה משכנתא בה שיעור הריבית נשאר קבוע בכל תקופת ההלוואה. במסלול זה קרן ההלוואה והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן, כך שסכום ההחזר החודשי משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי במדד המפורסם בחודש התשלום יחסית למדד הבסיס במועד בו הועמדה ההלוואה. על פי הנחיות בנק ישראל מינימום ההלוואה שתילקח במסלול משכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) – 1/3 מהמשכנתא.
יתרונות

  •  אין הפתעות – הריבית קבועה בכל תקופת ההלוואה.
  • הצמדה למדד – מתאימה לשינויים בהכנסות בארץ.
  • תנודות המדד לעיתים שליליות כך שההחזר החודשי לפעמים קטן.
  • שינויים מתונים בסכום ההחזר החודשי – מדד המחירים כיום בפיקוח ממשלתי עם יעד שנתי של 1%-3%, אם כי אין ביטחון מוחלט שכך יישאר.
  • זול יותר ממשכנתא בריבית קבועה לא צמודה.

חסרונות

  • סכום ההחזר החודשי גדל בכל מקרה לאורך זמן.
  • אין הגנה מוחלטת בפני עליית המדד.
  • יקר יותר ממסלולי הריבית משתנה (אם כי לפי הנחיות בנק ישראל לפחות 1/3 מהמשכנתא חייב להילקח במסלול זה).
  • אין תחנות יציאה – קיים קנס על פירעון מוקדם (במידה והריבית האלטרנטיבית בשוק במועד הפירעון נמוכה יותר מהקיימת – ראה "עמלות פירעון מוקדם").

למי מתאים

  • ללווים אשר אינם צופים שיפור משמעותי בהכנסותיהם בשנים הקרובות או שאינם עתידים לקבל סכום חד פעמי גבוה (ירושה, מכירת נכס כלשהו, קרן השתלמות, פיצויי פרישה וכדומה) ולכן מבקשים לשמור על החזר חודשי קבוע יחסית.
  • הגדלת נתח המשכנתא במסלול זה מתאימה, מצד אחד, ללווים אשר מוכנים להסתכן פחות מאשר במסלולי הריבית המשתנה, ולשלם החזר חודשי גבוה יותר כדי להיות רגועים במידה מסוימת, אך אינם מוכנים, מצד שני, לשלם החזר חודשי ממש גבוה כדי להיות רגועים באופן מוחלט.
  • המסלול כדאי גם בתקופות בהן שיעורי הריבית נמוכים יחסית.

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה הינה משכנתא בה שיעור הריבית ידוע מראש ונשאר קבוע, כלומר ההחזר החודשי, לאורך כל תקופת ההלוואה, אינו מושפע משינויים בריבית, משינויים בהצמדה או משינויים בשער המטבע.
התשלום החודשי מתבצע לפי בחירה בין תשלום קבוע לפי לוח שפיצר לבין תשלום חודשי יורד לפי לוח קרן שווה.
על פי הנחיות בנק ישראל מינימום ההלוואה שתילקח במסלול משכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) – 1/3 מהמשכנתא.
יתרונות

  • שקט נפשי – הריבית קבועה וידועה מראש לאורך כל תקופת ההלוואה ואין בכלל הצמדה למדד המחירים לצרכן או ל שער מטבע כלשהו.

חסרונות

  • סכום ההחזר החודשי ההתחלתי גבוה יותר מכל מסלולי המשכנתא האחרים.
  • אין תחנות יציאה – קיים קנס על פירעון מוקדם (במידה והריבית האלטרנטיבית בשוק במועד הפירעון נמוכה יותר מהקיימת – ראה "עמלות פירעון מוקדם").

למי מתאים

  • לרוכשי דירה המעוניינים בתשלום שאינו מושפע משיעורי האינפלציה ומשינויים בריבית.
  • הגדלת נתח המשכנתא במסלול זה מתאימה לרוכשי דירה המעוניינים בתחושת ביטחון ויציבות מוחלטת והמסוגלים לשלם לצורך כך החזר חודשי גבוה יותר.
  • המסלול כדאי גם בתקופות בהן שיעורי הריבית נמוכים יחסית.

משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה

משכנתא צמודה בריבית משתנה הינה הלוואה צמודת מדד בה תדירות שינוי הריבית נקבעת מראש על ידי הלקוח (אחת לשנה, אחת לשנתיים וחצי, אחת לחמש שנים, אחת לעשר שנים וכו'). שיעור הריבית במועד הביצוע ובמועד כל שינוי נקבע על פי נוסחה קבועה וידועה מראש, המבוססת על עוגן אובייקטיבי חיצוני (כמו הריבית הממוצעת במשק של משכנתאות צמודות מדד לתקופה מסוימת, תשואת אג"ח ממשלתיות צמודות מדד וכו').
על פי הנחיות בנק ישראל מקסימום ההלוואה שתילקח במסלול משכנתא בריבית משתנה (צמודה או לא צמודה) –  2/3 מסך המשכנתא, ומינימום ההלוואה שתילקח במסלול זה – 1/3 מסך המשכנתא, יילקח בהלוואה בה תקופת עדכון הריבית הינה 5 שנים ומעלה.

משכנתא לא צמודה למדד בריבית משתנה

משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד או שער כלשהו ואשר תדירות שינוי הריבית נקבעת מראש על ידי הלקוח (אחת לשנה, אחת לשנתיים וחצי, אחת לחמש שנים, אחת לעשר שנים וכו'). שיעור הריבית במועד הביצוע ובמועד כל שינוי נקבע על פי נוסחה קבועה וידועה מראש, המבוססת על עוגן אובייקטיבי חיצוני (כמו הריבית הממוצעת במשק של משכנתאות לא צמודות לתקופה מסוימת, תשואת אג"ח ממשלתיות לא צמודות, מלוות קצרי מועד וכו').

פירעון ההלוואה מתבצע לפי תשלום חודשי קבוע בשיטת שפיצר או לפי תשלום חודשי הולך ופוחת בשיטת קרן שווה, בכפוף לשינויים בריבית.

יתרונות

  • ההלוואה אינה צמודה ולכן ולא מושפעת משיעור האינפלציה.
  • מגוון תקופות עדכון ריבית – ביכולתכם לבחור מראש את התקופה הנוחה לכם.
  • זול יותר מהמשכנתאות בריבית קבועה – החזר חודשי התחלתי נמוך יחסית.
  • סיכוי לירידת ריבית – כאשר הריבית במועד שינוי הריבית יורדת גם הריבית בהלוואה יורדת והחיוב החודשי קטן.
  • המשכנתא ניתנת לפירעון מוקדם במועדי שינוי הריבית ללא חיוב בעמלות היוון והודעה מוקדמת (קיימת רק עמלה תפעולים בסכום זניח).
  • ניתנת בכל עת, בהודעה של 10 ימים מראש, לפירעון מוקדם (מלא או חלקי) או להחלפה בהרכב משכנתא אחר (מחזור משכנתא), ללא חיוב בעמלות היוון והודעה מוקדמת (קיימת רק עמלה תפעולים בסכום זניח).

חסרונות

  • סיכון לעליית ריבית – כאשר הריבית במועד שינוי הריבית עולה גם הריבית בהלוואה עולה והחיוב החודשי גדל.
  • קיימת מגבלת בנק ישראל על חלק זה מהמשכנתא של עד 1/3 מסך המשכנתא.

למי מתאים

  • לרוכשי דירה החוששים משיעורי אינפלציה גבוהים במהלך חיי ההלוואה.
  • לרוכשי דירה המעריכים כי שיעורי הריבית על המשכנתאות גבוהים וצפויים לרדת לכן מעדיפים לקחת הלוואה בה הריבית תרד בהתאם.
  • ללווים בעלי הכנסות גבוהות האדישים יחסית לשינויים בריבית ואשר מוכנים לקחת סיכון מחושב ולהוזיל את המשכנתא יחסית למסלולי הריבית הקבועה.
  • ללווים הצופים לקבל סכום חד פעמי גבוה (ירושה, מכירת נכס כלשהו, קרן השתלמות, פיצויי פרישה וכדומה) והמתכוונים לפרוע את ההלוואה (או חלקה) לפני מועד הפירעון שבהסכם ההלוואה ללא עמלת היוון הפרשי ריבית (המרכיב העיקרי בעמלת פירעון מוקדם).

משכנתא שקלית לא צמודה למדד על בסיס פריים

זוהי משכנתא שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן או למטבע אחר כאשר הריבית בה משתנה  על בסיס ריבית הפריים כפי שמוגדרת בהסכם ההלוואה. ריבית הפריים הינה הריבית הבסיסית הנקבעת על ידי הבנקים המסחריים לצורך חישוב עסקאות ביניהם וחיוב הלקוחות הלוקחים מהם אשראי, והמבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח מסוים. נכון ל- 07/14 עומדת ריבית הפריים על % 2.25).

פירעון ההלוואה מתבצע לפי תשלום חודשי קבוע בשיטת שפיצר או לפי תשלום חודשי הולך ופוחת בשיטת קרן שווה, בכפוף לשינויים בריבית.

יתרונות

  • ההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן ולא מושפעת משיעור האינפלציה .
  • סיכוי לירידת ריבית – כאשר הריבית המוצהרת על ידי נגיד בנק ישראל יורדת, יורדת גם הריבית בהלוואה וגם החיוב החודשי. 
  • ניתנת בכל עת, בהודעה של 10 ימים מראש, לפירעון מוקדם (מלא או חלקי) או להחלפה בהרכב משכנתא אחר (מחזור משכנתא), ללא חיוב בעמלות היוון והודעה מוקדמת (קיימת רק עמלה תפעולים בסכום זניח).
  • החזר חודשי התחלתי נמוך יחסית למשכנתאות בריבית קבועה.

חסרונות

  • סיכון לעליית ריבית – כאשר עולה הריבית המוצהרת על ידי נגיד בנק ישראל  עולה גם הריבית בהלוואה והחיוב החודשי גדל. שימו לב: עלייה של 1% בריבית הפריים מגדיל את סכום ההחזר החודשי הצמוד לפריים בכ- 10%!
  • קיימת מגבלת בנק ישראל על חלק זה מהמשכנתא של עד 1/3 מסך המשכנתא.

למי מתאים

  • לרוכשי דירה החוששים משיעורי אינפלציה גבוהים במהלך חיי ההלוואה.
  • לרוכשי דירה המעריכים כי שיעורי הריבית על המשכנתאות גבוהים וצפויים לרדת לכן מעדיפים לקחת הלוואה בה הריבית תרד בהתאם.
  • ללווים בעלי הכנסות גבוהות האדישים יחסית לשינויים בריבית ואשר מוכנים לקחת סיכון מחושב ולהוזיל את המשכנתא יחסית למסלולי הריבית הקבועה.
  • ללווים הצופים לקבל סכום חד פעמי גבוה (ירושה, מכירת נכס כלשהו, קרן השתלמות, פיצויי פרישה וכדומה) והמתכוונים לפרוע את ההלוואה (או חלקה) לפני מועד הפירעון שבהסכם ההלוואה ללא עמלת היוון הפרשי ריבית (המרכיב העיקרי בעמלת פירעון מוקדם). 

משכנתא צמודה למט"ח – דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר

 משכנתא צמודה למט"ח הינה משכנתא הצמודה לשערי מטבע חוץ (מט"ח), בד"כ לשער הדולר היציג של ארה"ב או לשער היציג של האירו, בריבית משתנה, המתעדכנת כל 3 חודשים על פי נוסחה ידועה מראש, המבוססת על ריבית הלייבור, המשמשת עוגן אובייקטיבי חיצוני.

ריבית הלייבור הינה שיעור הריבית השנתית על פיקדונות בין-בנקאיים במטבע ההלוואה בשוק ה-"יורוקרנסי" בלונדון, אנגליה, ונקבעת על פי תקופות (כגון לייבור ל- 3 חודשים, ל- 6 חודשים וכד').

יתרונות

  • ההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן ולא מושפעת משיעור האינפלציה .
  • סיכוי לירידת ריבית – כאשר חל שינוי במרכיבי נוסחת הריבית בחלק הצמוד למט"ח עשוי לרדת גם שיעור הריבית וגם החיוב החודשי.
  • סיכוי להפרשי שער שליליים – כאשר שער מטבע החוץ יורד יחסית לשער הבסיס בהלוואה.
  • פיזור סיכונים – על ידי שילוב בתמהיל המשכנתא גם חלק מהמסלול הצמוד לדולר/אירו
  • ניתנת בכל עת, בהודעה של 10 ימים מראש, לפירעון מוקדם (מלא או חלקי) או להחלפה בהרכב משכנתא אחר (מחזור משכנתא), ללא חיוב בעמלות היוון והודעה מוקדמת (קיימת רק עמלה תפעולים בסכום זניח).
  • החזר חודשי התחלתי נמוך יחסית למשכנתאות בריבית קבועה.

 חסרונות

  • סיכון לעליית ריבית – ההלוואה מושפעת ממספר גורמי סיכון: השער היציג של מטבע החוץ, ריבית הלייבור המתאימה ומרכיבי נוסחת הריבית, כאשר כל שינוי בהם עשוי להעלות את גובה ההחזר החודשי.
  • קיימת מגבלת בנק ישראל על חלק זה מהמשכנתא של עד 1/3 מסך המשכנתא.

למי מתאים 

  • לרוכשי דירה החוששים משיעורי אינפלציה גבוהים במהלך חיי ההלוואה.
  • ללווים בעלי מקור הכנסה במטבע חוץ או שהכנסתם צמודה למטבע זה.
  • ללווים המבקשים לפזר סיכונים ולשלב הלוואה במטבע חוץ  כחלק מכלל ההלוואה הנלקחת.
  • ללווים בעלי הכנסות גבוהות, האדישים יחסית לשינויים הריבית או בשער המטבע, ואשר מוכנים לקחת סיכון מחושב על מנת להוזיל את המשכנתא יחסית למסלולי הריבית הקבועה.
  • ללווים הצופים לקבל סכום חד פעמי גבוה (ירושה, מכירת נכס כלשהו, קרן השתלמות, פיצויי פרישה וכדומה) והמתכוונים לפרוע את ההלוואה (או חלקה) לפני מועד הפירעון שבהסכם ההלוואה ללא עמלת היוון הפרשי ריבית (המרכיב העיקרי בעמלת פירעון מוקדם).

משכנתא מדורגת

משכנתא המאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד והמאפשרת לכם לבנות מסלול החזרים חודשיים אישי על פי הצרכים שלך. ניתן לשלב במשכנתא מסוג זה מגוון רחב של מסלולים כמו דחיית תשלומים מלאה, דחיית תשלומי קרן בלבד, קביעת סכום החזר חודשי, שילוב החזר של תשלומים חד-פעמיים גדולים ועוד. שיעור הריבית במשכנתא מסוג זה ידוע מראש וקבוע לכל תקופת ההלוואה. הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן.

יתרונות

  • גמישות – ניתן להתאים את החזרי ההלוואה לצרכים וליכולת ההחזר שלכם.
  • אין הפתעות – הריבית קבועה בכל תקופת ההלוואה.
  • הצמדה למדד – מתאימה לשינויים בהכנסות בארץ.
  • תנודות המדד לעיתים שליליות כך שההחזר החודשי לפעמים קטן.
  • שינויים מתונים בסכום ההחזר החודשי – מדד המחירים כיום בפיקוח ממשלתי עם יעד שנתי של 1%-3%, אם כי אין ביטחון מוחלט שכך יישאר.
  • זול יותר ממשכנתא בריבית קבועה לא צמודה.

חסרונות

  • סכום ההחזר החודשי גדל בכל מקרה לאורך זמן.
  • אין הגנה מוחלטת בפני עליית המדד.
  • יקר יותר ממסלולי הריבית משתנה (אם כי לפי הנחיות בנק ישראל לפחות 1/3 מהמשכנתא חייב להילקח במסלול זה).
  • קיים קנס על פירעון מוקדם (במידה והריבית האלטרנטיבית בשוק במועד הפירעון נמוכה יותר מהקיימת – ראה "עמלות פירעון מוקדם").

למי מתאים

  • ללווים המעוניינים בהחזר חודשי שאינו קבוע על פני תקופת ההלוואה.
  • לזוגות צעירים בראשית דרכם להם הוצאות גבוהות זמניות כמו לידת ילד.
  • לרוכשי דירה הצופים גידול בהכנסה החודשית הפנויה במהלך תקופת ההלוואה כתוצאה מעלייה בשכר, מצמצום הוצאות למסגרות חינוך לילדים (מטפלת, גנים פרטיים) או אשר עתידים לקבל סכום חד פעמי גבוה.

 

אז איך בוחרים תמהיל משכנתא נכון?

ראשית כדאי שתדעו (בעיקר כדי שמפרסמים שונים לא "יעבדו" עליכם) כי אין שום מודלים מתמטיים או כלכליים לבניית תמהיל נכון – תכנת אקסל פשוטה תיצור בשניות עשרות טבלאות וגרפים צבעוניים לאותם 3 ערוצי משכנתא המחויבים להילקח על פי הנחיות בנק ישראל: לפחות 1/3 מהמשכנתא בריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה, מקסימום 2/3 בריבית משתנה, אך לפחות 1/3 מסך המשכנתא בערוץ זה בהלוואה בה מועד שינוי הריבית הינו 5 שנים ומעלה, ועד 1/3 מהמשכנתא בריבית משתנה ללא תנאים מיוחדים. 

לפיכך בבואכם לבנות תמהיל משכנתא העריכו תנודות עתידיות (ככל האפשר) במשק, במשפחה וביכולת ההחזר שלכם כדי לבחור קודם כל את סכום המשכנתא המתאים ליכולתכם, את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת מול התועלת בהוזלת המשכנתא, ורק לאחר מכן את התמהיל, כלומר את ה"הרכב הפנימי" של 3 הערוצים האמורים. בכל ערוץ מהנ"ל ניתן לבחור מסלולים שונים כמפורט לעיל.

נזכירכם שוב כי המסלולים נבדלים זה מזה בכמה פרמטרים: 

גובה הריבית, סוג ההצמדה (לא צמוד, צמוד לפריים, צמוד לדולר, צמוד למדד, צמוד לערך עוגן כלשהו או קומבינציה של הנ"ל), תכיפות השתנות הריבית (קבועה, חודשית, כל שנה, כל 5 שנים וכו'), משך ההלוואה (לרוב נע בין 5 ל 30 שנה), לוח הסילוקין (שפיצר, בוליט, קרן שווה), מספר ומועד ההזדמנויות בהן ניתן לפרוע את ההלוואה ("נקודות יציאה").

 מבולבלים ממגוון מסלולי המשכנתא? מתקשים להבין כיצד ישתנה החזר המשכנתא החודשי בגין שינויים במדדי המחירים או בפריים? לא בטוחים מתי תצטרכו לשלם קנס על פירעון מוקדם? אל תתביישו להיעזר באיש מקצוע עם ניסיון כלכלי רחב שיעזור לכם לעשות  סדר.

 

לבניית תמהיל המשכנתא המתאים והזול ביותר עבורכם  התקשרו עכשיו והתייעצו עם מומחי המשכנתאות שלנו במוקד ספירלי 5507* או מלאו פרטים בטופס בקשה למשכנתא. קצרים בזמן? אנא השאירו פרטים בטופס משמאל ונחזור אליכם בהקדם. מעוניינים לבדוק מהו ההחזר החודשי של המשכנתא שאתם צריכים? כלים ומחשבונים לשירותכם. רוצים לדעת עוד? מילון מונחים לשירותכם.

קצרים בזמן? אנא השאירו פרטים בטופס הבא ונחזור אליכם בהקדם
שלחת? הרווחת!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות