כל השירותים

מילון מונחים

מילון מונחים מפורט לשירותכם בו תוכלו לקבל הסבר למונחים ותשובות לשאלות נפוצות. לחיפוש שאלה בחרו באות המתאימה.

אזור
כל אחד מאלה: יהודה והשומרון וחבל עזה כולל השטחים הכלולים בתחום השיפוט הטריטוריאלי של הרשות הפלסטינית על פי ההסכם בדבר רצועת עזה ואזור יריחו שנחתם בקהיר בין ישראל לבין ארגון השחרור הפלסטיני, ביום 4 במאי 1994.
אזרח ישראלי
כל אחד מאלה: 1. מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להירשם בו. 2. יחיד שהוא תושב ישראל. 3. מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות, התש"י-1950, והוא תושב אזור. 4. חבר-בני-אדם שהוא תושב ישראל.
איגוד
חברה וחברה נכרית כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327;
איגוד מקרקעין
איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה.
איחוד זכאויות
משרד הבינוי והשיכון מעניק ללווים העומדים בקריטריונים המוגדרים על ידו, זכאות להלוואה ממשלתית לצורך רכישת דירה, בנייתה או הרחבתה, אגב עידוד ההתיישבות באזורי עדיפות לאומית ולקליטת עלייה, לתקופה ארוכה ובתנאים נוחים. עולים חדשים זכאי משרד הבינוי השיכון שהינם קרובי משפחה מדרגה ראשונה (אב/אם, דודים, סבא/סבתא, אחים/אחיות) יכולים לאחד את זכאותם, בכפוף לקריטריונים של משרד השיכון והבינוי.
איך מוציאים תעודת זכאות למשכנתא?
שלב ראשון: הרשמה תהליך ההרשמה נעשה בכל סניפי הבנקים למשכנתאות, על ידי זיהוי המבקשים ורישומם על פי מסמכים שהם ממציאים. הנתונים מועברים למשרד הבינוי והשיכון. לצורך הגשת הבקשה לסיוע בדיור והוצאת תעודת הזכאות עליכם להמציא את המסמכים הבאים (רצוי לצרף גם את צילום המסמך): • תעודת זהות על נספחיה. • במקרה של היריון – אישור ממוסד רפואי מוכר על היריון מחודש חמישי. • אישורי נכות. • אישור על מספר חודשי שירות חובה בצה"ל/ שירות מילואים (לשני בני הזוג אם יש), שירות לאומי/אזרחי מאחד הגורמים האלה: קצין העיר, אחת האגודות לשירות לאומי, משרד הביטחון או משרד החינוך. • צילום תעודת זהות של כל האחים והאחיות. על הצילום לכלול את מספר הזהות, שמם וכתובתם. לחלופין אפשר למלא תצהיר על פרטי אחים ואחיות שיכלול פרטים אלו. • זוגות נשואים צריכים להמציא תעודת נישואין. • זוגות שנרשמו לנישואין ימציאו אישור על הרשמה לנישואין. • גרושים צריכים להמציא: תעודת גירושין. הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין. • אלמנים צריכים להמציא תעודת פטירה של בן/ת הזוג. • משפחות חד-הוריות צריכות להמציא: תעודת גירושין. הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין. תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור. • זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור. • עולים צריכים להמציא גם תעודת עולה. • ההרשמה כרוכה בתשלום של 70 ש"ח. שלב שני: בדיקה ואימות הבקשות לסיוע בדיור נבדקות במשרד הבינוי והשיכון מול מאגרי המידע שבמשרד ובאמצעות חברות חקירה. שלב שלישי: הנפקת תעודת זכאות עם השלמת הליך ההרשמה, הבדיקה והאימות מנפיק המשרד "תעודת זכאות" שמועברת לבנק למשכנתאות שבו הוגשה הבקשה. תעודת הזכאות היא המסמך המאשר את זכאות המבקשים לסיוע ומפרט את רמת הסיוע ואת התנאים והמגבלות שנקבעו. התעודה משמשת אסמכתא לקבלת הסיוע ותוקפה שנה מיום הגשת בקשה לסיוע בדיור. ניתן להאריך את תוקף תעודת הזכאות בסניף הבנק למשכנתאות. בנקים למשכנתאות הם הגופים שמהם ניתן לקבל משכנתא. להלן רשימת הבנקים למשכנתאות: • בנק אגוד • בנק דיסקונט • הבנק הבינלאומי למשכנתאות • בנק ירושלים • בנק לאומי למשכנתאות • בנק מזרחי טפחות • בנק מרכנתיל דיסקונט • בנק משכן פועלים משכנתאות רשימה זו אינה ממליצה על בנק למשכנתאות כזה או אחר. שלב רביעי: מימוש הסיוע את המשכנתא אפשר לקבל בכל אחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, לאו דווקא בבנק שבו הונפקה תעודת הזכאות. ערעור על הזכאות קיימת אפשרות לערער על גובה הזכאות לסיוע ברכישת דירה או על דחיית זכאות בפני ועדות ערעורים של משרד הבינוי והשיכון: • ועדת אכלוס עליונה • הוועדה הציבורית לערעורים איך פונים לוועדות הערעור? את הערעור יש להגיש באמצעות סניף הבנק למשכנתאות, בצירוף מסמכים התומכים בבקשה לקביעת זכאות חריגה. הערעור מועבר למשרד הבינוי והשיכון ונידון בוועדה המתאימה. לנוהל הוועדה הציבורית לערעורים בנושאי אכלוס – ראה כלים ומחשבונים לנוהל ועדת אכלוס עליונה – ראה כלים ומחשבונים
אישור זכויות
מסמך המונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת הפועלת מטעמה ואשר מפרט את הזכויות הרשומות לגבי נכס מסוים וכולל פרטי הנכס (גוש/ חלקה/מגרש/כתובת וכו'), פרטי בעלי הזכויות בנכס ופרטי הגורמים שלטובתם רשומים שעבודים או עיקולים על הנכס. אישור זכויות נחוץ בעת הגשת בקשה לקבלת התחייבות לרישום משכנתא העברת זכויות ועוד. האגרה בגין אישור זכויות עומדת על סך 73 ₪, נכון ל- 09/2014.
אישור על סילוק חובות ארנונה
החל מיום 02.03.14 יש לצרף לכל בקשה לרישום משכנתא אישור על סילוק חובות ארנונה (בהתאם לסעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות) בנכס בו מבוקש רישומה.
אישור עקרוני
במסגרת פנייה לקבלת משכנתא תתבקשו בשלב הראשון על ידי הבנק למסור פרטים הקשורים בכם ובנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, אף אם אין לכם עדיין את כל הפרטים על נכס ספציפי. לאחר בדיקה קצרה תקבלו מהבנק אישור עקרוני, שמהווה הסכמה להמשך תהליך המשכנתא, ובו יימסר לכם מהו גובה המשכנתא אותה אתם יכולים לקבל. האישור העקרוני כפוף לכך שכל המידע שמסרתם במעמד הגשת בקשת המשכנתא יאושר ויאומת ושלא יתגלו אילו שהם פרטים שימנעו מהבנק לאשר את הבקשה.
בטוחה בהתאם לחוק המכר
בתהליך רכישת דירה משלמים הרוכשים ברוב המקרים סכומי כסף גדולים למוכרים לפני שהנכס הועבר לבעלותם. כדי להגן על רוכשי הדירות נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974. מטרתו העיקרית של חוק זה הינה להגן על כספי קונה דירה מקבלנים, תוך הטלת מגבלות וסנקציות על הקבלן ועל הבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרויקט. על פי חוק זה לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר: 1. מסר לקונה ערבות בנקאית בנוסח קבוע להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר מסיבה כלשהי. 2. ביטח את עצמו באמצעות תאגיד ביטוחי חוקי בפוליסת ביטוח בנוסח קבוע, המבטיחה את החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, כאשר הקונה צוין בפוליסה כמוטב ודמי הביטוח שולמו מראש. 3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות מאושרת, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר. 4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם לחוק המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. 5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. במידה והקרקע שעליה הדירה הנמכרת הינה של מקרקעי ישראל, יהיה המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה עד למועד בו הושלמה בניית הדירה בהתאם לחוזה המכר, נמסרה ההחזקה בדירה לקונה ונחתם חוזה בין הקונה לבין רשות מקרקעי ישראל בו התחייבה הרשות להביא לידי רישום הקונה כשוכר הדירה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים כשהיא נקיה מכל שעבוד או התחייבות לשעבוד, מעיקול, ומכל זכות של צד שלישי, למעט שעבוד או התחייבות לשעבוד לחובת הקונה. כספים שהובטחו כאמור, יוצמדו בהתאם לשיטת ההצמדה שעליה הוסכם בחוזה המכר לגבי מחיר הדירה. לא נקבעה בחוזה המכר שיטת הצמדה, יוצמדו הכספים שהובטחו למדד תשומות הבניה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על המוכר חלה חובה להודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים ששולמו ועל הדרכים שנקבעו לפי החוק לעניין זה. מוכר שלא התקשר עם תאגיד בנקאי בהסכם למתן ליווי פיננסי, יודיע על כך לקונה בכתב לפני מועד חתימת חוזה המכר. על תאגיד בנקאי או תאגיד אחר המעמיד את המשכנתא לרכישת הדירה חלה חובה להודיע לקונה בכתב על הוראות חוק זה ועל זכויותיו להבטחת הכספים ששולמו למוכר בעבור הדירה ולהעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שווידא כי ניתנה בטוחה לטובת הקונה או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה כאמור. קבלנים ובנקים שלא עומדי בחובתם לקונים צפויים לקנסות ועונשי מאסר הקבועים בחוק. מבין כל האפשרויות שהחוק מחייב עדיף לרוכשי דירות לקבל ערבות בנקאית כספית להבטחת סכומי הכסף שהם מעבירים לקבלן, וזאת מבלי לוותר על האפשרויות האחרות העומדות לרשותם, כרישום הערת אזהרה, תשלומים לקבלן רק בהתאם לשלבי ביצוע הבניה והחשוב מכל – לא לוותר על להתייעצות וליווי צמוד של עו"ד בכל עסקת מקרקעין!
בית משותף
בית שיש בו שתי דירות או יותר ונרשם בפנקס הבתים המשותפים.
בנייה למגורים
בנייה המיועדת לשיכון של אנשים בודדים ומשפחות, המתעתדים לנהל משק בית.
בנייה נמוכה
מקרקעין מבונים בבניה צמודת קרקע וכל מקרקעין מבונים למגורים שאינם בניה רוויה (הכוונה לבתים בודדים, וילות, קוטג'ים, בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים, צמודי קרקע וכיו"ב).
בנייה עצמית
בנייה עצמית היא בנייה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד.
בנייה פעילה
בניינים שבנייתם טרם הסתיימה והנמצאים בתהליך בנייה פעיל; לא כולל בניינים שבנייתם הופסקה לפני זמן רב.
בנייה פרטית
כל הבנייה פרט לבנייה הציבורית לרבות הבנייה של המגזר ההסתדרותי.
בנייה ציבורית
הבנייה ביוזמת הממשלה, המוסדות הלאומיים, הרשויות המקומיות והחברות שבשליטתם המלאה של המוסדות האלה.
בנייה רוויה
בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין תשכ"ט ‎1969, בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת.
בנייה שלא למגורים
בנייה להארחה, בנייה לעסקים, בנייה לתעשייה ולמלאכה, בנייה למבני ציבור, בניית מבני משק חקלאי.
בניין
בניין קבוע יחד עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד, למעט בניין המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, לרבות בניין שבנייתו טרם הסתיימה שיש לגביו התחייבות של המוכר לסיים את בנייתו.
בנקים למשכנתאות
בנקים המעניקים לכלל הציבור הלוואות לדיור. להלן רשימת הבנקים למשכנתאות שמהם ניתן לקבל משכנתא: בנק אגוד בנק דיסקונט הבנק הבינלאומי למשכנתאות בנק ירושלים בנק לאומי למשכנתאות בנק מזרחי טפחות בנק מרכנתיל דיסקונט בנק משכן פועלים משכנתאות רשימה זו אינה ממליצה על בנק למשכנתאות כזה או אחר.
בעל זכויות
בעל זכויות חכירה (חוכר), שכירות או הרשאה לשימוש בקרקע, או בעל זכות אחרת במקרקעין.
בעלות במקרקעין
זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
גוף ציבורי
משרדי הממשלה ומוסדות מדינה אחרים, רשות מקומית וגוף הממלא תפקידים ציבוריים על פי דין.
גורם משכן (חברה משכנת)
גוף המאכלס/המשכן את הבניין והמלווה את החוכר ממועד רכישת זכות החכירה דרך הפנייתו לרשות עד לרישום החכירה בלשכת מרשם המקרקעין.
גוש, חלקה, תת חלקה
קודים מספריים המשמשים לזיהוי נכס כפי שנרשם בפנקסי המקרקעין לצורך איתורו. במקרה בו הנכס הינו דירה בבית משותף שנרשם בפנקסי המקרקעין פרטי הנכס יכילו בנוסף תת חלקה.
גמר בנייה
כשהבניין נגמר במובן הטכני ומוכן למלא את תפקידו, או שכבר הוחל השימוש ביותר ממחצית שטחו.
דייר מוגן
דייר לו זכויות שכירות מוגנות לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972.
דירה
חדר או מערכת חדרים במבנה קבוע או ארעי המיועד לדיור. היא כוללת חדרי שירות ויש אליה גישה נפרדת מהרחוב או משטח משותף עם דירות אחרות בתוך הבניין.
דירה חליפית
דירת מגורים, הנרכשת על ידי יחיד אזרח ישראלי, שבבעלותו דירת מגורים אשר מהווה דירה יחידה (לולא רכש את הדירה הנרכשת) ואשר הלווה מתחייב למכור את הדירה הקיימת ב-24 החודשים שלאחר רכישת הדירה. אולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן הלווה מתחייב למכור את הדירה הקיימת ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל.
דירה יחידה
דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור. לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25%. רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי, ייחשבו כרוכש אחד.
דירה להשקעה
דירה שאינה דירה יחידה או דירה חלופית.
דירת מגורים
כל אחת מאלה: 1. דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, כולל בדירה שבנייתה טרם נסתיימה אך קיימת התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה. 2. זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
דמי היתר
הסכום שעל החוכר לשלם לרשות מקרקעי ישראל כתנאי למימוש זכויות בקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו, בהתאם לנהלי הרשות.
דמי הסכמה
תשלום שעל החוכר לשלם לרשות מקרקעי ישראל כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס.
דמי חכירה ראשוניים (דח"ר)
סכום חד פעמי השווה לחלק מערך הקרקע, ששילם החוכר לרשות מקרקעי ישראל (או שנזקף לזכותו) בעת רכישת זכות החכירה.
דמי חכירה שנתיים (דח"ש)
תשלום שמשלם החוכר לרשות מקרקעי ישראל מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה.
דמי פתיחת תיק משכנתא
טרם ביצוע המשכנתא גובים הבנקים עמלה חד פעמית בגין הליך הטיפול הטכני בבקשה הנקראת "עמלת פתיחת תיק". סכום העמלה מחושב שאחוז מסוים מגובה ההלוואה, בד"כ 0.25% (רבע אחוז), ונעה בין מחיר מינימום של כ– 500 ₪ עד למחיר מקסימום של כ- 6,000 ₪. העמלה נגבית מהלקוח במזומן או בהפחתה מסכום המשכנתא הראשון שמשוחרר. ניתן להתמקח עם הבנק על מנת לנסות ולהוזיל את העמלה.
דמי תיווך
אם רכשתם את הדירה באמצעות מתווך נדל"ן, יש לקחת בחשבון דמי תיווך בשיעור של עד 2% ממחיר הנכס, בתוספת מע"מ. גובה הסכום פתוח כמובן למו"מ בין הצדדים.
דרגה ראשונה
שעבוד על נכס בדרגה ראשונה קודם לכל שעבוד נוסף לטובת גורם אחר אשר נרשמם על אותו נכס. אם ימומש הנכס, יקבל בעל השעבוד בדרגה ראשונה את מלוא הסכום שבעל החוב חייב לו מתוך כספי המימוש, ורק אחר כך יקבלו בעלי השעבודים בדרגות פחותות את המגיע להם מהסכום הנותר. לדוגמא: יתרת משכנתא ביום המימוש בנק א' – 360,000 ₪. יתרת משכנתא ביום המימוש בנק ב' – 240,000 ₪. הסכום שהתקבל במימוש – 500,000 ₪. חלקו של בנק א' בדרגה ראשונה = 360,000 ₪. חלקו של בנק ב' בדרגה שנייה = 140,000 ₪. סה"כ = 500,000 ₪.
דרגה שווה (פרי-פסו)
במקרה ובעלי מקרקעין עליהם נלקחה משכנתא מעוניינים לקבל משכנתא נוספת מבנק אחר, על מנת לסלק את המשכנתא הקיימת או לקבל הלוואה נוספת בשעבוד אותו נכס, עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו המקרקעין משועבדים. הסכמה לשעבוד נוסף יכולה להינתן בדרגה שווה (פרי-פסו) או בדרגה שנייה. הסכמה לדרגה שווה פירושה שלשני הבנקים תהיה משכנתא בדרגה ראשונה ובמקרה שהנכס הממושכן ימומש יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל באופן יחסי ליתרת סכום המימון שנתן. לדוגמא: יתרת משכנתא ביום המימוש בנק א' – 360,000 ₪. יתרת משכנתא ביום המימוש בנק ב' – 240,000 ₪. הסכום שהתקבל במימוש – 500,000 ₪. חלקו של בנק א' בהתאם לפרי-פסו: 360,000/600,000 * 500,000 = 300,000 ₪. חלקו של בנק ב' בהתאם לפרי-פסו: 240,000/600,000 * 500,000 = 200,000 ₪. סה"כ = 500,000 ₪
דרגה שנייה
שעבוד נוסף, שדרגתו פחותה מזו של שעבוד בדרגה ראשונה שנרשם על אותו נכס לטובת גורם אחר. אם ימומש הנכס, יקבל בעל השעבוד בדרגה ראשונה את מלוא הסכום שבעל החוב חייב לו מתוך כספי המימוש, ורק אחר כך יקבל בעל השעבוד בדרגה השנייה את המגיע לו מהסכום הנותר. לדוגמא: יתרת משכנתא ביום המימוש בנק א' – 360,000 ₪. יתרת משכנתא ביום המימוש בנק ב' – 240,000 ₪. הסכום שהתקבל במימוש – 500,000 ₪. חלקו של בנק א' בדרגה ראשונה = 360,000 ₪. חלקו של בנק ב' בדרגה שנייה = 140,000 ₪. סה"כ = 500,000 ₪.
האם ניתן למכור דירה שעליה רובצים משכנתאות, עיקולים וצווי מניעה?
כן, אולם עליכם לסלק את המשכנתאות, לבטל את העיקולים וצווי המניעה לפני ביצוע העברת הזכויות. רישום זכויות על שם רוכש הזכויות יתקיים רק בהיעדר מניעות משפטיות כלשהן.
החלק ברכוש המשותף
לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. רכוש משותף הינו כל חלקי הבית המשותף מלבד החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.
היוון דמי חכירה
היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים. הוא מחושב בהתאם לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון. אף על פי כן, מועצת מקרקעי ישראל קבעה שיעור אחיד להיוון והוא 5.5% מאומדן שווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין הן בהתבסס על השטח המבונה המוחכר. המצטרפים להיוון יקבלו זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.
היטל השבחה
תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תכנית מפורטת או שינוי בתכנית הקיימת. גובה היטל ההשבחה נקבע למחצית מערך ההשבחה, כלומר, חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש החדש לבין שוויו בשימוש הקודם.
הלוואה חדשה
הלוואה שבה ניתן כסף נוסף ללווה.
הלוואה חופשית
הלוואה שאינה משלימה שניתנו מאמצעי התאגיד הבנקאי
הלוואה לדיור
הלוואה המקיימת אחד מאלה, ובלבד שלא ניתנה למטרת עסק: 1. ההלוואה מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה. 2. ההלוואה מיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח. 3. ההלוואה ניתנה במשכון דירת מגורים. 4. ההלוואה מיועדת למימון פירעון מוקדם של הלוואה כאמור בסעיפים 1 ו- 2 לעיל במלואה או בחלקה.
הלוואה מוכוונת
הלוואה שניתנה לפי הסדר עם הממשלה, הסוכנות היהודית לא"י, ההסתדרות הציונית העולמית, עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ, רשות מקומית, או אחת החברות העירוניות לשיקום הדיור: חלמיש, פרזות, שקמונה, לורם, ח.ל.ד, עמידר, בין אם ניתנה מפיקדונות למתן הלוואות של הגופים האמורים ובין אם ניתנה מאמצעיו של התאגיד הבנקאי, למעט הלוואה משלימה שניתנה ביוזמת התאגיד הבנקאי ומאמצעיו. ריבית השוק לזכאים על הלוואה זו מחושבת על סמך ההלוואות ל- 20-17 שנה.
הלוואה משלימה
הלוואה שאינה הלוואה מוכוונת, שניתנת מאמצעיו של התאגיד הבנקאי למי שזכאי להלוואה מוכוונת, נוסף על ההלוואה המוכוונת ולאותה מטרה.
הלוואה שחודשה
שינוי מסלול ההלוואה שגרם לשינוי בריבית ללא תוספת להיקף ההלוואה (כגון בהלוואות בריבית משתנה).
הסכם הרשאה
הסכם המייעד קרקע לשימוש זמני ולמטרה שרשות מקרקעי ישראל אישרה ושניתן לביטול לפי צרכי הרשות.
הסכם פיתוח (חוזה פיתוח)
הסכם המייעד קרקע לבנייה במטרה ובתנאים שרשות מקרקעי ישראל אישרה. בהתקיים תנאיו, זכאי היזם להתקשר עם הרשות בחוזה חכירה.
הסכם שיתוף במקרקעין
כאשר מקרקעין נמצאים בבעלותם של מספר בעלים (אין פרצלציה – כלומר אין לאף שותף חלק ספציפי בהם) בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת לפי חלקו היחסי בכל שטח המקרקעין. הסכם שיתוף במקרקעין הינו הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים, השימוש בהם, חובותיהם וזכויותיהם. בהסכם השיתוף ניתן להעניק לכל שותף חזקה ייחודית בחלק יחסי מהמקרקעין. ניתן לרשום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין ומשנרשם ההסכם הוא תקף כלפי כל אדם שנעשה שותף בהמשך וכלפי כל אדם אחר. הסכם אשר לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין יהיה תקף רק כלפי הצדדים החתומים על ההסכם. כאשר מצוין בנסח טאבו שיש הסכם שיתוף במקרקעין יש עיין בו תחילה, לפני רכישת המקרקעין מפני שההסכם יחייב את הקונה. ניתן לראות את הסכם השיתוף המופקד בתיק בלשכת רישום המקרקעין. כל שותף במקרקעין יכול לדרוש בכל עת את פירוק השותפות כל עוד בבקשתו אין הוא משתמש בזכותו לרעה ואינו מפר את חובת תום הלב הנדרשת.
העברת זכות החכירה
העברתה של זכות חכירה במקרקעין בשלמותה או בחלקה או הסבתה בדרך כלשהי לאחר, בתמורה או ללא תמורה.
הערת אזהרה
במסגרת דיני המקרקעין "הערת אזהרה" היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
הערת אזהרה
הערה שנרשמה בפנקסי המקרקעין על התחייבות של בעל זכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מעשיית עסקה. מטרת הערת האזהרה היא למנוע רישום עסקאות אחרות על אותו נכס (שיכולות להביא לכך שאותו נכס יימכר לשני גורמים שונים) ומקנה עדיפות לבעל הערת האזהרה על פני עיקולים או כינוס נכסים שיוטלו על בעל הנכס. אחד מהביטחונות הנדרשים על ידי הבנק, לפני שחרור כספי הלוואה לרכישת נכסים הרשומים בטאבו, הינו רישום הערת אזהרה בה מתחייב בעל הזכויות בנכס לרשום את המשכנתא לטובת הבנק. לטופס בקשה לרישום הערת אזהרה
הפרשי הצמדה
כל סכום שנוסף לחוב או לסכום תביעה עקב הצמדה לשער המטבע, למדד המחירים לצרכן או למדד אחר לרבות הפרשי שער.
הפרשי הצמדה וריבית
תוספת לסכום שמדובר בו, השווה לסכום האמור כשהוא מוכפל בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתקופה הנדונה, בתוספת ריבית בשיעור המוסכם לשנה על הסכום שמדובר בו לאחר שנוספו לו הפרשי הצמדה כאמור.
הפרשי שער
כל סכום שנוסף עקב שינוי בשער החליפין להלוואה שיש להחזירה במטבע חוץ או לקרן מילווה שהיא פיקדון במטבע חוץ.
הצמדה למדד
אחד המאפיינים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה למדד זה או אחר. בהלוואת משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן תשלומי ההלוואה (קרן וריבית) ישולמו בצירוף תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן כמפורט בהסכם ההלוואה. חישובי ההצמדה מתבצעים מדי חודש. כאשר מדברים על הצמדה למדד בישראל, מתכוונים בדרך כלל למדד המחירים לצרכן המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי 15 בכל ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל. מושגים לעניין זה: המדד היסודי – המדד הידוע בעת ביצוע ההלוואה. מדד הבסיס – מדד המהווה בסיס לחישוב הפרשי ההצמדה והמתקבל על ידי תיקון המדד הידוע במקרים בהם התקופה שבין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון קטנה או גדולה מחודש. ראה אופן חישוב מדד הבסיס המדד החדש – המדד שפורסם לאחרונה לפני הגיע מועד הפירעון של כל תשלום. אם יתברר כי המדד החדש השתנה ביחס למדד הבסיס אזי ישלם הלווה לבנק את תשלומי הקרן והריבית כשהם מוגדלים או מוקטנים באופן יחסי לשיעור העלייה או הירידה של המדד החדש.
הקפאת משכנתא
ראשית יש לשים לב שמושג זה אינו מתייחס לעצירת תשלומי המשכנתא החודשיים המכונה "פסק זמן מהמשכנתא" אלא למצב המתואר להלן. לעיתים, בעת מכירת נכס, עליו קיימת משכנתא לטובת הבנק, הלווים אינם מעוניינים לסלק את המשכנתא הקיימת (למשל מסיבה של תנאי משכנתא טובים או מסיבה אחרת), אלא לגרור אותה לנכס אחר שיקנו בעתיד הקרוב. במצב זה, הלווים מפקידים את התקבולים ממכירת הנכס בבנק ומשעבדים אותם כבטוחה למשכנתא הקיימת שמוקפאת עד שעבוד הנכס הנרכש. בזמן ההקפאה הלווים ממשיכים לשלם את החזרי המשכנתא החודשיים כרגיל. תקופת ההקפאה מוגבלת בזמן בהתאם לסיכום עם הבנק.
התחלת בניה
התחלת חפירת היסודות
זיקת הנאה
זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם.
זכאות – סיוע בדיור ממשרד הבינוי והשיכון
משרד הבינוי והשיכון מעניק ללווים העומדים בקריטריונים המוגדרים על ידו, זכאות להלוואה ממשלתית לצורך רכישת דירה, בנייתה או הרחבתה, אגב עידוד ההתיישבות באזורי עדיפות לאומית ולקליטת עלייה, לתקופה ארוכה ובתנאים נוחים.
  • הסיוע לרוכשי דירות ניתן רק אם לא חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה, ולא יותר מיתרת החוב למוכר הדירה, על פי החוזה.
  • הסיוע ניתן בכפוף לבדיקת בטוחות על ידי הבנק, כולל בדיקת יכולת החזר המשכנתא.
  • הסכום הכולל של המשכנתא (כולל משכנתא בנקאית משלימה) לא יעלה על 95% ממחיר הדירה הנרכשת (באזור עדיפות לאומית א' – 98%).
  • קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים, ורישום המשכנתא עליה.
  • כספי המשכנתא מועברים ישירות לחשבון הבנק של המוכר. לצורך ההעברה הבנקאית יופקד בבנק למשכנתאות אישור בכתב שיכלול את פרטי חשבון הבנק של המוכר, אליו יועברו כספי המשכנתא.
  • משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים לפי התקדמות הבנייה.
  • לזכאים חסרי דירה המשכנתא ניתנת בריבית של 3% ל-25 שנה וחלקה ל-28 שנה.
  • לזכאים הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית ניתן סיוע נוסף – משכנתא בריבית של 4.5% ל-20 שנה.
  • לקבוצות אוכלוסייה שונות מגיע סיוע מוגדל על פי קריטריונים קבועים.
ראה גם מי זכאי לסיוע בדיור ממשרד הבינוי והשיכון?
זכות במקרקעין
בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור. לעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים.
חבר בני אדם
חבר בני אדם שהתקיים בו אחד מאלה: 1. הוא התאגד בישראל. 2. השליטה על עסקיו וניהולם מופעלים בישראל.
חברה ממשלתית
חברה שיותר ממחצית כוח ההצבעה באספותיה הכלליות או הזכות למנות יותר ממחצית מספר דירקטורים שלה הם בידי חברה ממשלתית, בידי חברת בת ממשלתית או בידי חברה ממשלתית יחד עם חברת בת ממשלתית אחרת. חברה ממשלתית עירונית חברה המשותפת למדינה ולרשות מקומית כך שבמחצית זכויותיה מחזיקה המדינה ואילו ברבע, לפחות, מחזיקה רשות מקומית, או חברה שבשליטת הרשות המקומית.
חברה משכנת (גורם משכן)
גוף המאכלס/המשכן את הבניין והמלווה את החוכר ממועד רכישת זכות החכירה דרך הפנייתו לרשות עד לרישום החכירה בלשכת מרשם המקרקעין.
חברות עירוניות לשיקום הדיור
חברות עירוניות לשיקום הדיור הינן חברות המטפלות בתושבי הרשות המקומית הזקוקים לסיוע בדיור ממשרד הבינוי והשיכון. החברות מחזיקות בדירות המושכרות לזכאים בשכ"ד הנקבעים על ידי משרד השיכון, עוסקות בטיפול, אכלוס, שיקום ודיור של אוכלוסייה טעונת סיוע, בניהול אדמיניסטרטיבי של שיקום שכונות, בניהול פרויקטים בבנייה ובשיקום ובפיתוח של תשתיות ברשות המקומית ובמוסדות החינוך שבה. להלן רשימת החברות:
  • "חלמיש" חברה ממשלתית-עירונית לשיקום הדיור בע"מ (תל אביב).
  • "פרזות" חברה ממשלתית-עירונית לשיכון בע"מ (ירושלים).
  • "שקמונה" חברה ממשלתית-עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ.
  • "לורם" – החברה לפיתוח לוד ורמלה בע"מ.
  • "ח.ל.ד" – חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור בפתח תקווה בע"מ.
  • "עמידר" – החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ.
חובת הנזילות

בהתאם לסעיף 38 לחוק בנק ישראל (2010) מוטלת על התאגידים הבנקאיים "חובת נזילות" - חובה להחזיק "נכסים נזילים" כרזרבה בהתאם להוראות הנזילות. "נכסים נזילים" הם חלק מבסיס הכסף וכוללים את המזומן שבכספות הבנקים ואת חשבונות העו"ש של הבנקים בבנק ישראל. שיעור חובת הנזילות תלוי בסוג הפיקדון: 6% על פיקדונות עו"ש, 3% פיקדון לטווח של שבוע עד שנה, ולפיקדונות מעל שנה אין חובת נזילות. בנק ישראל אינו משלם לבנקים ריבית על חובת הנזילות ועל עודפי הנזילות.

חוזה חכירה (הסכם חכירה)
הרוכש דירה, בית, חנות, בית מלאכה או כל נכס אחר על אדמות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל חותם על חוזה חכירה עם הרשות. חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה) אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.
חוזה פיתוח (הסכם פיתוח)
הסכם המייעד קרקע לבנייה במטרה ובתנאים שרשות מקרקעי ישראל אישרה. בהתקיים תנאיו, זכאי היזם להתקשר עם הרשות בחוזה חכירה.
חוכר
בעל זכות החכירה בתוקף חוזה בר תוקף עם רשות מקרקעי ישראל.
חכירה
חכירה, חכירת משנה, חכירתה של חכירה מכל דרגה שהיא, שכירות, שכירות-משנה ושכירותה של שכירות מכל דרגה שהיא, וכן זכות חזקה ייחודית.
חכירה לתקופה
התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם.
טאבו
האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים – הגוף הרושם את נכסי הנדל"ן בספרי המקרקעין ונותן לרישום תוקף חוקי.
טאבו
הטאבו הינו אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים. לטאבו שלושה תחומי פעילות עיקריים: רישום מקרקעין באמצעות תשע לשכות רישום: בירושלים, תל-אביב, חיפה, פתח-תקווה, נצרת, נתניה, באר-שבע, חולון ורחובות, ושלוש שלוחות: בחדרה, אשדוד ועכו. פיקוח על רישום מקרקעין באמצעות תשע לשכות מפקחים על רישום המקרקעין: בירושלים, תל-אביב, חיפה, פתח-תקווה, נצרת, נתניה, באר-שבע, חולון ורחובות ושלוש שלוחות: בחדרה, אשדוד ועכו. כמו כן, דיונים שיפוטיים הנוגעים לבתים משותפים שבתחום אילת מתקיימים לעתים באילת. הסדר זכויות במקרקעין חמש לשכות הסדר מקרקעין, בירושלים, תל-אביב, חיפה, נצרת ובאר-שבע. שלוחה בעכו. פעולות האגף מתרכזות בתחומים הבאים: ניהול פנקסי המקרקעין המקרקעין שבתחומי המדינה רשומים בשלושה סוגי פנקסים: • פנקס השטרות – בהם רשומים מקרקעין שטרם עברו הליכים של הסדר זכויות הקניין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. הרישום בפנקסי השטרות לגבי מקרקעין לא מוסדרים. מהווה, על פי החוק, ראייה לכאורה לתוכנו. לאחר הסדר הזכויות במקרקעין מתבטל הרישום בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס חדש – פנקס הזכויות. • פנקס הזכויות – בהם רשומים מקרקעין שעברו הליכים של הסדר זכויות הקניין, לאחר מדידה ומיפוי רשמיים ולאחר בירור רשמי ופומבי של תביעות לזכויות במקרקעין. הרישום בפנקסי הזכויות, לגבי מקרקעין מוסדרים, מהווה על פי החוק ראייה חותכת לתוכנו. פנקסי הזכויות כוללים כ- 95% מכלל שטחה של המדינה. ככל שמתקדמות פעולות ההסדר כך מתמעטים פנקסי השטרות ובמקבים מתרבים פנקסים הזכויות. • פנקס הבתים המשותפים – בהם רשומים הבתים שלגביהם ניתנו צווי רישום בית משותף בהתאם לתשריטים הכוללים את תיאור הבתים והדירות שבהם. אישור עסקאות ופעולות אחרות במקרקעין ורישומן בפנקסי המקרקעין על פי ההוראות שבחוק, עסקה במקרקעין טעונה רישום בפנקסים. העסקה נגמרת ברישום ורק אז כוחה יפה מבחינה משפטית כלפי הכול. כל עוד לא נרשמה העסקה יש למקבל הזכות, זכות חוזית שתוקפה הוא בין הצדדים בלבד. רישום בתים בפנקסי הבתים המשותפים תהליך שבאמצעותו הופכות חלקות הרשומות בפנקסי השטרות או הזכויות, לחלקות הרשומות בפנקסי הבתים המשותפים וכוללות יותר מיחידת משנה אחת. הכרעה בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים בסמכותם השיפוטית של המפקחים על רישום המקרקעין לדון ולפסוק בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים, הן בתים שנרשמו בפנקס הבתים המשותפים והן בתים שטרם נרשמו. למפקח הדן בסכסוך הוקנו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שניתן על ידו, דינם לעניין אכיפה והוצאה לפועל ולעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של משפט שלום. הסדר זכויות הקניין במקרקעין שבתחומי המדינה לשכות הסדר המקרקעין אחראיות להסדרת זכויות הקניין במקרקעין שבתחומי המדינה. מדינת ישראל היא אחת מהמעטות שבמדינות העולם, שבהן הונהג הסדר של זכויות במקרקעין, הנעשה בהסתמך על מדידה ומיפוי מדויקים ורשמיים ולאחר חקירה רשמית ופומבית של תביעות וזכויות אחרות. פרטי לשכות רישום המקרקעין
יובל חכירה בקרקע עירונית
מועד סיום 49 שנים של תקופת החכירה המקורית
יום ביצוע הלוואה לדיור
היום בו הועמדו כספי ההלוואה בפועל לרשות הלווה במישרין, או שהועברו לזכות מוכר הנכס, לפי הוראות בכתב מאת הלווה.
יזם
אדם, תאגיד, חברה או כל גוף משפטי אחר איתו מנהלת רשות מקרקעי ישראל משא ומתן להקצאת שטח או להרשאה לשימוש בשטח וכן כל אחד מאלה שחתם על הסכם פיתוח עם הרשות.
ייפוי כוח נוטריוני
ייפוי כוח נוטריוני הנו ייפוי כוח הנחתם בפני נוטריון, שהוא עורך דין המוסמך באופן רשמי לאשר מקוריותם של מסמכים, לזהות את החותמים עליהם ולאמת כי המסמכים נחתמו מרצונם החופשי של החותמים. בהליך קבלת משכנתא על נכס בו הלווה אינו רשום כבעלים בטאבו, ידרוש הבנק ייפוי כוח נוטריוני של בעלי הזכויות בנכס, המאפשר לבנק לרשום את הזכויות בנכס על שם הלווים וכן לרשום משכון או משכנתא לטובתו.
יתרות מטבע חוץ
נכסים של המדינה במטבע חוץ, המנוהלים על הבנק המרכזי וניתנים למימוש על ידו לצרכים שונים.​ יתרות מטבע החוץ הסתכמו לסוף חודש פברואר 2015 בסך 85,316 מיליוני דולרים.
שינויים ביתרות מטבע חוץ מוסברים על ידי:
א. רכישות/מכירות של מטבע חוץ על ידי בנק ישראל.
ב. שערוך של יתרות מטבע החוץ.
ג. תקבולי/העברות הממשלה מחו"ל ולחו"ל.
ד. תקבולי/העברות המגזר הפרטי מחו"ל ולחו"ל.
כיצד מקבלים התחייבות לרישום משכנתא בנחלה/ משק עזר?
  • אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין לרישום המשכנתא, אין צורך לפנות לרשות מקרקעי ישראל.
  • אם הנכס איננו רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) יש לפנות למחלקה החקלאית במרחב הרלוונטי. הפנייה תיעשה בצירוף בקשה להתחייבות לרישום משכנתא מקורית של הבנק המבקש או החברה המבקשת.
  • רשות מקרקעי ישראל תוודא שהמבקש הינו בעל הזכויות. במקרה של משק עזר ברשות מקרקעי ישראל יוודאו שלבעל הזכויות חוזה תקף עם רשות מקרקעי ישראל בגין משק העזר. כמו כן, תבדוק רשות מקרקעי ישראל שאין עיקולים ו/או שעבודים על הנכס ו/או התחייבות לרישום משכנתא לבנק או גוף אחר.
  • בעל הזכויות בנחלה יידרש לחתום בפני מורשי החתימה של אגודת היישוב על טופס הבקשה שיונפק על-ידי רשות מקרקעי ישראל לאחר קליטת הבקשה לרישום משכנתא.
  • בעל זכויות במשק עזר יידרש לחתום בפני עו"ד או פקיד רשות מקרקעי ישראל.
  • נחלות ביישובים החתומים על חוזה תלת (בו הסוכנות היהודית צד לחוזה), למעט משק עזר, יידרש בעל הזכויות להמציא גם אישור הסוכנות היהודית למתן ההתחייבות לרישום משכנתא.
  • אם קיימת התחייבות לבנק או גוף אחר, יידרש בעל הזכויות להמציא הסכמת הבנק למתן ההתחייבות לרישום משכנתא נוספת ולקביעת דרגת קדימות (דרגה ראשונה/שנייה /פרי פסו).
  • לאחר המצאת האמור לעיל בהתאמה יש לפנות חזרה למשרדי רשות מקרקעי ישראל לאישור ומתן ההתחייבות לרישום משכנתא
כיצד נקבע מדד הבסיס במשכנתא צמודה למדד?

בהלוואות לדיור צמודות מדד, מדד הבסיס נקבע באופן הבא:

Mb מדד הבסיס

M0 המדד הידוע במועד ביצוע ההלוואה.

M1 המדד הידוע במועד הפירעון הראשון.

T0מספר הימים בתקופת הביניים.

T1מספר הימים בחודש.

 

כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון גדול מחודש:

כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון קטן מחודש:

כלים מוניטריים
בנק ישראל, המנהל את מדיניות הריבית שנועדה להשיג את יעד האינפלציה שקבעה הממשלה, מפעיל לצורך כך כלים מוניטריים שונים כמו הלוואות לתאגידים הבנקאיים, פיקדונות של התאגידים הבנקאיים בבנק ישראל, חלון אשראי וחלון פיקדונות, הנפקות מק"מ, פעולות בשוק הפתוח ומכרזי ריפו.
  • מכרזי פיקדונות ו/או הלוואות לבנקים: מכרזים אלו הם כלי מדיניות עיקרי להשגת רמת הריבית שנקבעה, בזכות הדיוק והמהירות המאפיינים את השפעתם. לעיתים בנק ישראל מציע לבנקים ליטול ממנו הלוואות לתקופות קצובות של יום ושבוע, ולעיתים הוא מציע להם להפקיד אצלו פיקדונות לטווחים קצרים – כל זאת בהתאם לנסיבות בשוק הכספים ובריביות הנקבעות במכרזים. כנגד ההלוואות מעמידים הבנקים לבנק ישראל ביטחונות, ביניהם איגרות חוב ממשלתיות ומילווה קצר מועד (מק“ם).
  • חלון להלוואות ולפיקדונות מוניטריים: בנק ישראל מעמיד לרשות התאגידים הבנקאיים חלון להלוואות מוניטריות (כנגד ביטחונות), שהריבית אשר הוא גובה עליהן גבוהה בשיעור מסוים מריבית בנק ישראל, וחלון לפיקדונות מוניטריים, שהריבית אשר הוא משלם עליהם נמוכה בשיעור מסוים מריבית בנק ישראל.
  • מילווה קצר מועד (מק"ם): זהו נייר ערך שבנק ישראל מנפיק לתקופות קצרות (עד כשנה) כדי להשפיע על רמת הריבית בשוק הכסף. ניירות ערך אלו מונפקים לציבור הרחב, תשואתם נקבעת במסחר בבורסה לניירות ערך, ובה ניתן להסתייע בחישוב ציפיות הציבור לאינפלציה ולשינויים במדיניות המוניטרית.
  • ריפו: אלו עסקאות שבהן בנק ישראל רוכש, באמצעות מכרז, איגרות חוב ממשלתיות ומק"ם מתאגידים בנקאיים וגופים מוסדיים לשם הספקת נזילות, ומוכר אותם בחזרה כעבור שבוע במחיר שנקבע מראש. הפער בין המחיר שבו בנק ישראל רוכש ניירות ערך אלו לבין המחיר שבו הוא מוכר אותם הוא הריבית. הריפו הוא אחד הכלים החשובים לניהול מדיניות הריבית על ידי בנקים מרכזיים במדינות מפותחות רבות.
  • פעילות בשוק הפתוח: כלי נוסף של בנק ישראל להספקת נזילות הוא רכישת איגרות חוב ממשלתיות מסוגים שונים ולתקופות שונות בבורסה.
כתב ההתחייבות לרישום משכנתא
כתב ההתחייבות לרישום משכנתא משמש ביטחון זמני לבנק עד רישום המשכנתא לטובתו. כתב התחייבות זה נחתם על ידי בעלי הזכויות במקרקעין, כמנהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, קבלנים ומוכרים של נכסים יד שנייה, ובו הם מתחייבים לרשום את הזכויות בנכס לטובת הלווים ואת המשכנתא לטובת הבנק כתנאי לכך שהבנק יעביר להם את כספי ההלוואה.
לוח סילוקין
לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים לאורך זמן עד לסילוקה. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה. חישוב לוח סילוקין מתבסס על נתוני סכום הלוואה, ריבית ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיטת ההחזר כדוגמת "שפיצר", "קרן שווה" ו"בוליט", ומפרט את ההחזר החודשי בחלוקה למרכיבי ההחזר על חשבון הקרן ועל חשבון הריבית.
מגבלות בנק ישראל על שיעור המימון של המשכנתא
על פי הנחיות בנק ישראל תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור מימון (LTV) העולה על השיעורים המפורטים להלן: 1. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%. 2. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%. 3. הלוואה לדיור שאינה נכללת בסעיפים לעיל, לרבות לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%. לרשותכם קישור למחשבון אחוזים לחישוב שיעור המימון
מדד בסיס
ככלל, מדד בסיס הוא קריטריון לפיו אפשר למדוד מוצר או שירות ולהעריך אותו בצורה אובייקטיבית. בהלוואות לדיור צמודות מדד, מדד הבסיס נקבע באופן הבא: Mb מדד הבסיס M0 המדד הידוע במועד ביצוע ההלוואה. M1 המדד הידוע במועד הפירעון הראשון. T0מספר הימים בתקופת הביניים. T1מספר הימים בחודש. כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון גדול מחודש: כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון קטן מחודש:
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן הוא מדד המהווה אחד מסוגי מדדי המחירים המחושב בטכניקות סטטיסטיות ומשתנה מזמן לזמן ואשר מיועד למדוד את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים הנצרכים על ידי קבוצת צרכנים. מאחר שמטרת המדד היא למדוד את השינוי ברמת המחירים, אין חשיבות לערכו המוחלט אלא לשינוי היחסי בערך זה. לעליית המדד מרמה של 100 נקודות לרמה של 120 נקודות משמעות זהה לעלייה מ-200 ל-240. לפיכך, קובעים את ערך המדד בנקודת זמן אחת (הקרויה "תקופת הבסיס") באופן שרירותי. בדרך כלל, נהוג לקבוע את ערך המדד בתקופת הבסיס בגובה של 100 (או 100 נקודות). מדד המחירים לצרכן בישראל נערך על פי "סל" המשקף את הצריכה של משקי הבית בארץ. הוא מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומפורסם מדי חודש (עבור החודש הקודם) ביום ה-15 בחודש בשעה 18:30 (אם ה-15 הוא יום שבת, מפורסם המדד יום קודם). בערבי שבת וחג, מפורסם המדד בשעה 14:00. סל התצרוכת מורכב מ-10 תחומים עיקריים (בה ם מזון, דיור, בריאות, הלבשה והנעלה, תחבורה ותקשורת, תרבות ובידור וכו'), המורכבים מסעיפי משנה ותתי סעיפים רבים. לכל אחד מהמרכיבים יש חלק שונה במדד (המתבטא באחוזים) המבטא את האחוז מההוצאה החודשית של משפחה ממוצעת. הואיל והרגלי הצריכה משתנים עם הזמן, הלמ"ס בונה כל שנתיים סל חדש כדי לשקף את השינויים הללו. חישוב מדד המחירים לצרכן בישראל נערך בשלושה שלבים: א. קביעת חלקם של המוצרים והשירותים השונים מסך ההוצאה, על פי ההוצאה על כל אחד מן המוצרים והשירותים בתקופת הבסיס. ב. חישוב מדד מחירים לכל מוצר ושירות בנפרד. המדדים הללו מביעים את השינוי במחיר המוצר (מתקופת הבסיס). ג. עריכת ממוצע משוקלל של מדדי המחירים שחושבו (סעיף ב') בהתאם לחלקם של המוצרים והשירותים מסך ההוצאה (סעיף א'). שימושי מדד המחירים לצרכן: • הצמדה למדד של תשלומים שעליהם נקבע מראש כי יוצמדו למדד כמו הלוואות, משכנתאות, אגרות-חוב ודמי מזונות. • בסיס לחישובים של תוספת יוקר: תשלום שמקבלים שכירים כפיצוי לעלייה ביוקר המחיה אם הושג הסכם בין המעסיק למועסק בנוגע לתשלום שכזה. בדרך כלל התוספת מחושבת לפי מדד המחירים לצרכן. • אמצעי למעקב אחר ההתפתחויות במשק. מקובל לומר כי עלייה במדד המחירים לצרכן פירושה אינפלציה וכי ירידה במדד משמעה דפלציה. בישראל שאיפה ליעד אינפלציה שנתי של 1%-3%.
מהות הפעולה
סוג הפעולה שנרשמה בפנקסי המקרקעין, בין אם מדובר בעסקה במקרקעין או כל פעולה אחרת.
מהי משכנתא בדרגה שנייה?
משכנתא בדרגה שנייה הינה משכנתא נוספת, שדרגתה פחותה מזו של משכנתא בדרגה ראשונה, אשר שנרשמה על אותו נכס לטובת גורם אחר, כך שאם ימומש הנכס, יקבל בעל המשכנתא בדרגה הראשונה את מלוא הסכום שבעל החוב חייב לו מתוך כספי המימוש, ורק אחר כך יקבל בעל המשכנתא בדרגה השנייה את המגיע לו מהסכום הנותר. לדוגמא: יתרת משכנתא ביום המימוש בנק א' – 360,000 ₪. יתרת משכנתא ביום המימוש בנק ב' – 240,000 ₪. הסכום שהתקבל במימוש – 500,000 ₪. חלקו של בנק א' בדרגה ראשונה = 360,000 ₪. חלקו של בנק ב' בדרגה שנייה = 140,000 ₪. סה"כ = 500,000 ₪.
מהם הגורמים העיקריים המשפיעים על החלטות הריבית של בנק ישראל ובהכרח על שיעור הפריים?
ככלל, מדד בסיס הוא קריטריון לפיו אפשר למדוד מוצר או שירות ולהעריך אותו בצורה אובייקטיבית. בהלוואות לדיור צמודות מדד, מדד הבסיס נקבע באופן הבא: Mb מדד הבסיס M0 המדד הידוע במועד ביצוע ההלוואה. M1 המדד הידוע במועד הפירעון הראשון. T0מספר הימים בתקופת הביניים. T1מספר הימים בחודש. כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון גדול מחודש: כאשר הפער בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון קטן מחודש:
מהם המסמכים הנדרשים להוצאת תעודת זכאות?
לצורך הגשת הבקשה לסיוע בדיור והוצאת תעודת הזכאות עליכם להמציא את המסמכים הבאים (רצוי לצרף גם את צילום המסמך):
  • תעודת זהות על נספחיה.
  • במקרה של היריון – אישור ממוסד רפואי מוכר על היריון מחודש חמישי.
  • אישורי נכות.
  • אישור על מספר חודשי שירות חובה בצה"ל/ שירות מילואים (לשני בני הזוג אם יש), שירות לאומי/אזרחי מאחד הגורמים האלה: קצין העיר, אחת האגודות לשירות לאומי, משרד הביטחון או משרד החינוך.
  • צילום תעודת זהות של כל האחים והאחיות. על הצילום לכלול את מספר הזהות, שמם וכתובתם. לחלופין אפשר למלא תצהיר על פרטי אחים ואחיות שיכלול פרטים אלו.
  • זוגות נשואים צריכים להמציא תעודת נישואין.
  • זוגות שנרשמו לנישואין ימציאו אישור על הרשמה לנישואין.
  • גרושים צריכים להמציא: תעודת גירושין.
הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין.
  • אלמנים צריכים להמציא תעודת פטירה של בן/ת הזוג.
  • משפחות חד-הוריות צריכות להמציא: תעודת גירושין.
הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין. תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.
  • זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור.
  • עולים צריכים להמציא גם תעודת עולה.
  • ההרשמה כרוכה בתשלום של 70 ש"ח.
מועד ביצוע משכנתא צמודת מדד לצורך קביעת לוח סילוקין
מועד ביצוע הלוואה לדיור צמודה למדד לצורך קביעת לוח סילוקין יהיה כדלקמן: אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל- 1 בחודש:
  • בוצעה ההלוואה בין ה- 1 עד ה- 15 בחודש מסוים, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה ב- 1 באותו החודש. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה- 1 בחודש שלאחר מכן.
  • בוצעה ההלוואה בין ה- 16 עד לסוף חודש מסוים, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה ב- 1 בחודש שלאחר מכן. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה 1- בחודש הבא אחרי החודש שבו רואים את ההלוואה כמבוצעת.
  • אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל- 10 בחודש:
  • בוצעה ההלוואה בין ה- 1 עד ה- 15 בחודש מסוים, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה ב- 10 באותו החודש. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה- 10 בחודש שלאחר מכן.
  • בוצעה ההלוואה בין ה- 16 עד לסוף חודש מסוים, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה ב- 10 בחודש שלאחר מכן. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה- 10 בחודש הבא אחרי החודש שבו רואים את ההלוואה כמבוצעת.
  • אם נקבע מועד פירעון ההלוואה ל- 15 בחודש:
  • בוצעה ההלוואה בין ה- 1 עד ה- 15 בחודש מסוים, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה ב- 15 באותו החודש. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה- 15 בחודש שלאחר מכן.
  • בוצעה ההלוואה בין ה- 16 עד לסוף חודש מסוים, יראו את ההלוואה כאילו בוצעה ב- 15 בחודש שלאחר מכן. מועד התשלום הראשון לפירעון ההלוואה יהיה ה- 15 בחודש הבא אחרי החודש שבו רואים את ההלוואה כמבוצעת.
  • התחשבנות עבור תקופת הביניים
  • כאשר יום הפירעון הקבוע לתשלומים התקופתיים של הלוואת המשכנתא ומועד ביצוע המשכנתא אינם חלים באותו יום של החודש, עורך הבנק התחשבנות עם הלווה עבור מספר הימים שבין מועד ביצוע ההלוואה בפועל לבין מועד ביצוע ההלוואה שנקבע לצורך לוח הסילוקין כאמור לעיל (להלן – תקופת הביניים).
  • הבנק מחייב את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים, כאשר מועד הביצוע בפועל מוקדם ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין, ומזכה את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים כאשר מועד הביצוע בפועל מאוחר ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין.
  • ההתחשבנות בגין הריבית נעשית במסגרת התשלום הראשון של ההלוואה או חודש לפני מועד התשלום הראשון במקרה בו מועד הביצוע בפועל מוקדם ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין.
  • הריבית עבור תקופת הביניים מחושבת לפי הריבית החוזית של ההלוואה.
  • בהלוואה צמודה למדד, ההתחשבנות בגין הפרשי ההצמדה עבור תקופת הביניים נעשה על ידי קביעת מדד בסיס להלוואה, המתקבל מתיקון המדד הידוע. מדד הבסיס ייקבע לפי מספר הימים בתקופת הביניים, מספר ימי החודש בפועל, ושיעור עליית המדד הידוע במועד ההחזר הראשון לעומת המדד הידוע ביום ביצוע ההלוואה. (ראה אופן חישוב מדד בסיס).
מועד פירעון חודשי של משכנתא
  • ככלל, הבנק מבצע משכנתאות במועד המבוקש על ידי הלווים.
  • בהלוואות צמודות למדד, בסיס ההצמדה נקבע לפי ההנחיות לקביעת מדד הבסיס.
  • (ראה "כיצד נקבע מדד הבסיס במשכנתא צמודה למדד?")
  • במועד מתן המשכנתא, הלווה יהיה רשאי לבחור מועד קבוע לפירעון ההלוואה באחד משלושת המועדים הבאים: ה-1 בחודש, ה- 10 בחודש, או ה- 15 בחודש.
  • הבנק רשאי להציע ללקוח לבחור במועדים נוספים על אלה האמורים לעיל. בחר הלווה במועד נוסף יחולו עליו הנחיות "מועד ביצוע משכנתא צמודת מדד לצורך קביעת לוח סילוקין" ו"תקופת הביניים" בשינויים המתחייבים.
מועצת מקרקעי ישראל
הוקמה על-פי חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960. המועצה היא הקובעת את המדיניות הקרקעית, לפיה ינוהלו מקרקעי ישראל. היא מפקחת על פעולתה של רשות מקרקעי ישראל ומאשרת את תקציבו. בהתאם לחוק ולצו הממשלה, במועצה מכהנים 10 חברים, 8 נציגי הממשלה ו- 2 נציגי קק"ל.
מושע (או מושעא)
מונח שמקורו מהתקופה העות'מאנית ומשמעותו בעלות משותפת במקרקעין, כלומר לאיש מן השותפים אין בעלות נפרדת בחלק כלשהו של נכס, אלא השותפות הינה בכל חלק וחלק של הנכס. הבעלות המשותפת בנכס יכולה להיווצר המספר דרכים כמו למשל כאשר מספר אנשים רוכשים ביחד נכס מקרקעין כדירה מגרש או בניין, מספר יורשים שירשו יחד נכס מקרקעין שהיה בבעלות מוריש אחד, מספר בעלי חלקות סמוכות שבעקבות תכנית איחוד וחלוקה הפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה ועוד. במקרים אלו בבעלותו של כל שותף מצוי חלק יחסי ובלתי מסוים של הנכס. כאשר נזמין נסח טאבו מלשכת רשם המקרקעין נזהה בצד שמו של כל שותף את החלק היחסי שבבעלותו (1/4, 1/16 ולעתים 420/3056 וכן הלאה). לעתים בין השותפים קיים "הסכם שיתוף" הקובע כללי התנהלות, חזקה ושימוש.
מחזור והגדלת משכנתא
שינוי מסלול המשכנתא שגורם לשינוי בריבית בנוסף לתוספת להיקף המשכנתא.
מחזור משכנתא
שינוי מסלול המשכנתא שגורם לשינוי בריבית ללא תוספת להיקף המשכנתא (כגון במשכנתא בריבית משתנה).
מי זכאי לסיוע בדיור ממשרד הבינוי והשיכון?
הזכאים לסיוע בדיור הינם חסרי דירה שהם אחד מהבאים:
  • יחידים (רווק/ה, אלמן/ה, גרוש/ה) ותיקים מגיל 21 ומעלה באזורי עדיפות לאומית א' וב' ומגיל 30 ומעלה במרכז הארץ.
  • משפחות ותיקות וזוגות צעירים.
  • זוגות שנרשמו לנישואין המציגים אישור מהרבנות על נישואין בתוך שלושה חודשים.
  • משפחות חד-הוריות.
  • זוגות ידועים בציבור המנהלים משק בית משותף.
  • קשישים העומדים בכל התנאים שלהלן:
קיבלו משכנתא לצורכי דיור בלבד עד תאריך 4.11.2007, מחיר הדירה (המשוערך) נכון ליום 4.11.2007 נמוך יותר מ- 860,000 ₪ למי שרכש דירה למשפחתו בלבד ומ- 1,000,000 ₪ למי שרכש דירה יחד עם קרוב משפחתו מדרגה ראשונה בתוכנית צירופי זכאויות, ההחזר החודשי של ההלוואה בגין חודש נובמבר 2007 גבוה יותר מ- 500 ₪ אם הדירה באזור עדיפות לאומית ו-800 ₪ בשאר היישובים, מתקיים/ים מקצבת זקנה כולל השלמת הכנסה ו/או קצבת נפגעי נאצים עד 49% נכות וסוג נזק 1,2,3, לפחות אחד מבני הזוג בן 70 ומעלה.
  • עולה יחיד, משפחת עולים, משפחת עולים חד- הורית, או זוגות עולים הידועים בציבור – עד 15 שנים מיום העלייה.
משפחת עולים תיחשב כל מי שנכללים בתעודת עולה אחת ועונה לאחת ההגדרות: זוג עולים עם ילדים או בלי ילדים. עולה הנשוי לוותיק, ולהם ילד שנולד בחו"ל בתאריך שקדם לתאריך קבלת מעמד עולה. עולה יחיד עם ילד אחד לפחות, כאשר: בן זוגו של העולה לא עלה ארצה, או העולה חי עם ידוע בציבור, או הילד מעל גיל 21. משרד הבינוי והשיכון מעניק ללווים העומדים בקריטריונים המוגדרים על ידו, זכאות להלוואה ממשלתית לצורך רכישת דירה, בנייתה או הרחבתה, אגב עידוד ההתיישבות באזורי עדיפות לאומית ולקליטת עלייה, לתקופה ארוכה ובתנאים נוחים.
  • הסיוע לרוכשי דירות ניתן רק אם לא חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה, ולא יותר מיתרת החוב למוכר הדירה, על פי החוזה.
  • הסיוע ניתן בכפוף לבדיקת בטוחות על ידי הבנק, כולל בדיקת יכולת החזר המשכנתא.
  • הסכום הכולל של המשכנתא (כולל משכנתא בנקאית משלימה) לא יעלה על 95% ממחיר הדירה הנרכשת (באזור עדיפות לאומית א' – 98%).
  • קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים, ורישום המשכנתא עליה.
  • כספי המשכנתא מועברים ישירות לחשבון הבנק של המוכר. לצורך ההעברה הבנקאית יופקד בבנק למשכנתאות אישור בכתב שיכלול את פרטי חשבון הבנק של המוכר, אליו יועברו כספי המשכנתא.
  • משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים לפי התקדמות הבנייה.
  • לזכאים חסרי דירה המשכנתא ניתנת בריבית של 3% ל-25 שנה וחלקה ל-28 שנה.
  • לזכאים הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית ניתן סיוע נוסף – משכנתא בריבית של 4.5% ל-20 שנה.
  • לקבוצות אוכלוסייה שונות מגיע סיוע מוגדל על פי קריטריונים קבועים.
מילווה קצר מועד (מק"מ)
מילווה קצר מועד (מק"ם) הנו נייר ערך שמנפיק בנק ישראל לתקופות קצרות (עד כשנה) כדי להשפיע על רמת הריבית בשוק הכסף. ניירות ערך אלו מונפקים לציבור הרחב, תשואתם נקבעת במסחר בבורסה לניירות ערך, וניתן להסתייע בהם לצורך חישוב ציפיות הציבור לאינפלציה ולשינויים במדיניות המוניטרית.
מכירת זכות במקרקעין
מכירת זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה הינה: 1. הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה. 2. הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור. 3. הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה. 4. פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים.
מכר
העברת זכות בעלות.
מכר ללא תמורה
העברת זכות בעלות במתנה.
מכרז מצומצם (סגור)
מכרז של רשות מקרקעי ישראל בדרך של פנייה, בכתב, למספר מוגבל של מציעים.
מכרז פומבי (פתוח)
מכרז של רשות מקרקעי ישראל המתפרסם בעיתונות ואינו מוגבל למספר מסוים של מציעים.
מכתב כוונות
מכתב כוונות הוא מסמך המונפק על ידי הבנק, לבקשת מוכר מקרקעין, המאשר כי בכפוף לסילוק יתרת ההלוואה עד לתאריך מסוים יסכים הבנק להסרת השעבוד לטובתו. על הקונה לשלם ישירות, או באמצעות הבנק שמעמיד לרשותו את המימון לרכישת הנכס, את התשלום לבנק של המוכר (ולא למוכר עצמו!), רק כך תובטח הסרת המשכנתא.
מנהל מקרקעי ישראל
הופך במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל לרשות מקרקעי ישראל – רשות ממשלתית חדשה. חוק רשות מקרקעי ישראל עבר בכנסת באוגוסט 2009. רשות מקרקעי ישראל החלה פעולתה ב-1 למרץ 2013 לאחר שהושלם הסכם העבודה עם העובדים. בראש רשות מקרקעי ישראל פועלת מועצת מקרקעי ישראל הקובעת את מדיניות המקרקעין במדינה. בראש המועצה עומד שר הבינוי והשיכון וחבריה הם מנכ"לים של משרדי ממשלה ונציגי קק"ל. רשות מקרקעי ישראל מבצעת את המדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל. מטרות הרשות:
  • ניהול מקרקעי ישראל כמשאב לשם פיתוחה של מדינת ישראל לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים, ובכלל זה השארת עתודות קרקע מספיקות לצרכיה ולפיתוחה של המדינה בעתיד, תוך איזון ראוי בין צורכי שימור לצורכי פיתוח, ובין שיווק קרקע לשמירה על עתודות קרקע לצורכי ציבור.
  • שמירת זכויותיהם של הבעלים במקרקעי ישראל.
  • קידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין.
תפקידי הרשות:
  • הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר השגה, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ומטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים.
  • מתן שירותים לבעלי זכויות במקרקעי ישראל ככל הנדרש, לצורך ניהול זכויותיהם או מימושן.
  • שמירה על קרקעות כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים.
  • יישום הרפורמה במקרקעי ישראל והקניית הבעלות בנכסים עירוניים מהוונים לחוכריהם.
  • קידום הרישום של הזכויות במקרקעי ישראל בפנקסי המקרקעין.
  • רכישת קרקעות וסיוע למדינה בהפקעת קרקעות לפי כל דין, לרבות למטרות סביבתיות.
  • ביצוע מדיניות המקרקעין הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל וכל תפקיד אחר הנוגע לניהול קרקעי ישראל, המוטל עליה לפי כל דין או לפי החלטת הממשלה.
מס רכישה
כל מי שרוכש זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס המתעדכנות מדי שלושה חודשים. • מס הרכישה לדירת מגורים נחלק לשני מסלולים: – מסלול רגיל ובו שתי מדרגות מס: 3.5% ו- 5% – מסלול "דירה יחידה" ובו שלוש מדרגות מס: 0.5%, 3.5% ו-5%. התנאי לזכאות במסלול זה הוא שהדירה הנרכשת הנה הדירה היחידה של הרוכש. • מס הרכישה על דירה שאינה משמשת למגורים עומד על 5% מערכה. החוק מגדיר גם תנאים להקלות ופטורים ממס רכישה במקרים מהם הרוכש הינו קרוב משפחה, נפגע פעולות איבה, עולה חדש ועוד. זוג צעיר הרוכש דירה ראשונה זכאי לפטור ממס על רכישת דירות בסכום של עד 1,350,000 ₪. מחשבון לחישוב מס רכישה עומד לרשותכם באתר זה או באתר רשות המסים.
מס שבח מקרקעין
המס המוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין. יתרת שווי רכישה שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בניכוי שהוצאו עד יום המכירה בתוספת ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה ולאחר ניכוי הפחת. דוגמאות לסכומים המותרים בניכוי: כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין וכן אגרה ששילם המוכר כאמור לפי חוק הרשויות המקומיות, דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ו/או דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין, שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה, שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה, הוצאות שהוציא החוכר או בעל הזכות במקרקעין, לפי העניין, לשם הוכחת זכותו במקרקעין, מס רכוש עירוני, או מס רכוש לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים וכן ארנונת רכוש המשתלמת לרשות מקומית, כל סכום ששילם המוכר על המקרקעין שהזכות בהם נמכרת כמס השבחה לפי פקודת בנין ערים או לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור, ועוד…
מענק מותנה
מענק מותנה הוא מענק מיוחד, הניתן לפי הנחיות משרד הבינוי והשיכון, למשפחות חסרות דירה או ליחידים חסרי דירה בני 35 ויותר, בעלי תעודת זכאות, המבקשים לרכוש דירה ראשונה בפריפריה. ההטבה מיועדת לכלל המגזרים במדינת ישראל ואינה תלויה בגובה הכנסה ובמספר ילדים ואחים. המענק ניתן לרכישת דירות חדשות מקבלן בבנייה רוויה (ולא דירות צמודות קרקע כגון קוטג'ים ובתים טוריים) ואינו תלוי בסוג הדירה או במחירה. המענק ניתן רק לרוכשי דירות באחד מ-29 היישובים האלה: אופקים, אל-סייד, בועיינה-נוג'ידאת, בית שאן, דימונה, חורה, חצור הגלילית, חריש, טבריה, יפיע, ירוחם, כפר מנדא, כרמיאל, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, מצפה רמון, נהריה, נחף, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, עכו, ערד, צפת, קריית שמונה, רהט, שדרות, שלומי. ההטבה מורכבת משני חלקים:
  • חלק ראשון הוא מענק בסכום של 60 אלף ₪ לרכישת הדירה עבור משפחות ו-30 אלף ₪ ליחידים
  • החלק השני הוא תוספת סבסוד בשיעור של 25%-35% מעלויות הפיתוח בבנייה רוויה. תוספת סבסוד זו תינתן לקבלן רק אם ימכור את הדירה לזכאים שהוגדרו ככאלו על ידי משרד הבינוי והשיכון ואם יסיים את הבנייה בתוך 26 חודשים מיום קבלת המגרש ועד קבלת טופס 4. רוכשי הדירה יידרשו מהקבלן הנחה במחיר הדירה בגין תוספת הסבסוד. הנחה זו היא בגובה משתנה שיכול להגיע ליותר מ-40,000 ₪, תלוי באומדן עלויות הפיתוח שבכל אתר.
המענק וסבסוד הפיתוח ניתנים הן עבור רכישת דירות הנבנות על קרקעות המשווקות ומפותחות על ידי המדינה והן לרכישת דירות הנבנות על קרקעות המפותחות על ידי הרשויות המקומיות. ניתן לקבל את המענק באמצעות כל הבנקים למשכנתאות בישראל, עם הצגת המסמכים הבאים:
  • במקרה של רכישה מקבלן יש להציג את חוזה המכר ואת מפרט הדירה חתום על ידי המוכר.
  • במקרה של בנייה עצמית רוויה יש להציג דוח שמאי שבו יידרש השמאי לפרט את הצפיפות לדונם וכן אם מדובר בבנייה צמודת קרקע כמפורט בהגדרות.
שחרור כספי המענק יתבצע כדלקמן:
  • ברכישה מקבלן ישוחרר המענק עם הצגת חוזה הרכישה והמפרט הטכני.
  • במקרה של בנייה עצמית רוויה, שחרור כספי המענק הוא באחריות הבנק שבו ניטל המענק וייעשה בהתאם להתקדמות הבנייה, בסיום כל שלב ובהסתמך על אישור מהנדס החתום על התוכניות:
    • 10% מגובה המענק בגמר יסודות.
    • 40% מגובה המענק בגמר שלד כולל גג.
    • 50% מגובה המענק עם הצגת טופס 4.
המענק הוא מענק מותנה ויהפוך למענק מוחלט לאחר 10 שנים ממועד העמדתו אם דורש המענק עמד בשני התנאים המצטברים שלהלן:
  • במשך שנתיים ממועד אכלוס הדירה, שימשה הדירה בגינה ניתן המענק למגורי הזכאי בלבד.
  • הזכאי לא העביר את זכויותיו בדירה במשך 10 שנים ממועד קבלת המענק. כלומר, ניתן למכור הדירה ולרכוש דירה אחרת כולל דירה יד שנייה בבנייה רוויה בכל אחד מ-28 היישובים בהם ניתן לקבל כיום את המענק.
במקרים של אי-עמידה בתנאי המענק יעמיד הבנק את סכום המענק, מיום שבו הופרו תנאי המענק, לפירעון בתוספת ריבית שנתית של 2% והצמדה ממועד קבלת המענק. למשל, הפרה בשנה השישית תעמיד לפירעון את מחצית המענק אחרי שמחציתו הפכה לחלוטה. מומלץ לרוכש הדירה לעמוד על כך שיקבל את ההנחה באחת משתי דרכים:
  • קבלת ההנחה בעת חתימת החוזה.
  • הכנסת סעיף בחוזה הרכישה, ולפיו במועד קבלת הדירה יוחזר סכום הסבסוד בהתאם לסכום שיקבל הקבלן ממשרד הבינוי והשיכון.
מקרקעי ישראל
שטחה של מדינת ישראל כ-‎22 מיליון דונם. כ-‎93% משטח זה הם מקרקעי ישראל כלומר מקרקעין בבעלות של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל. על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת, למעט סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לעניין זה בחוק.
מקרקעין
קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.
משכנתא
משכנתא היא משכון על מקרקעין, הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין לטובת מלווה כלשהו שעשוי להיות בנק, חברת ביטוח או גורם אחר. במידה והנכס טרם נרשם בטאבו, נותנת רשות מקרקעי ישראל התחייבות לרישום הערת אזהרה בעת רישום הנכס בטאבו. המשכנתא משמשת כערבות להבטחת החזר הלוואה ובמקרה שהלווה אינו פורע את חובו, ההלוואה יכולה להיפרע על ידי מימוש הנכס הממושכן.
משכנתא (או משכנתה)
משכנתא היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. המשכנתא היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי שימושים נוספים לכסף אפשריים. משכנתא היא אחת הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין של ישראל ומחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין. הלוואת המשכנתא ניתנת על ידי בנקים למשכנתאות, על ידי אגף המתמחה בנדל"ן בבנק מסחרי או על ידי חברת ביטוח. מקבל המשכנתא ממשכן את הנכס שהוא רוכש ורושם שיעבוד בטאבו על שם נותן ההלוואה. אם מקבל המשכנתא אינו עומד בהחזרי ההלוואה רשאי הבנק למכור את הנכס באמצעות כינוס נכסים אפילו תמורת חלק משווים בלבד. בכסף זה מכוסה יתרת החוב ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה. ישנם סוגים רבים של הלוואות הניתנות כחלק ממונח הגג "משכנתא". המשכנתא מורכבת בדרך כלל מתמהיל של הלוואות שונות המכונות "מסלולים". המסלולים נבדלים זה מזה בכמה פרמטרים: גובה הריבית, סוג ההצמדה (לא צמוד, צמוד לפריים, צמוד לדולר, צמוד למדד, צמוד לערך עוגן כלשהו או קומבינציה של הנ"ל), תכיפות השתנות הריבית (קבועה, חודשית, כל שנה, כל 5 שנים וכו'), משך ההלוואה (לרוב נע בין 5 ל 30 שנה), לוח הסילוקין (שפיצר, בוליט, קרן שווה), מספר ומועד ההזדמנויות בהן ניתן לפרוע את ההלוואה ("נקודות יציאה"). ניתן לומר כי קיימים שבעה מסלולי משכנתא עיקריים:
  • משכנתא בריבית קבועה – צמודה למדד.
  • משכנתא בריבית משתנה – צמודה למדד.
  • משכנתא בריבית קבועה לא צמודה.
  • משכנתא בריבית הפריים – משכנתא שקלית לא צמודה למדד.
  • משכנתא צמודה למט"ח – דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר.
  • משכנתא מדורגת – המאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד.
  • משכנתא בלון – בה הריבית והקרן משולמים בסוף התקופה שנקבעה בתשלום אחד.
משכנתא בדרגה ראשונה
משכנתא שדרגתה קודמת לכל משכנתא נוספת לטובת גורם אחר אשר נרשמה על אותו נכס. אם ימומש הנכס, יקבל בעל המשכנתא בדרגה ראשונה את מלוא הסכום שבעל החוב חייב לו מתוך כספי המימוש, ורק אחר כך יקבלו בעלי המשכנתא בדרגות פחותות את המגיע להם מהסכום הנותר. לדוגמא: יתרת משכנתא ביום המימוש בנק א' – 360,000 ₪. יתרת משכנתא ביום המימוש בנק ב' – 240,000 ₪. הסכום שהתקבל במימוש – 500,000 ₪. חלקו של בנק א' בדרגה ראשונה = 360,000 ₪. חלקו של בנק ב' בדרגה שנייה = 140,000 ₪. סה"כ = 500,000 ₪.
משכנתא הפוכה
משכנתה הפוכה הוא מונח המתאר שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה, כאשר הלווה אינו נדרש לפרוע את ההלוואה או לשלם תשלומים למלווה כל עוד הוא מתגורר בנכס. הלוואה זו ניתנת לאנשים מבוגרים (בני 65 ומעלה) שברשותם נכס והמעוניינים בסכום כסף נזיל לשם מחייתם או לצורך אחר. בעל הנכס מקבל מהמלווה סכום כסף שגובהו המקסימלי משתנה ומושפע משווי הנכס ומתוחלת החיים הצפויה של בעל הנכס (בהתבסס על גילו). לאחר קבלת ההלוואה ממשיך בעל הנכס להתגורר בביתו ואינו נדרש לשלם תשלומים כלשהם לגוף המלווה. מסיבה זו אין צורך בבדיקת יכולתו הכלכלית של הלווה. לאחר מותו של הלווה הנכס יימכר והסכום שיתקבל ישמש לכיסוי ההלוואה בתוספת הריבית, כאשר ההפרש יועבר ליורשיו של בעל הנכס. בדרך כלל ניתנת האפשרות ליורשיו של בעל הנכס לפרוע את ההלוואה בעצמם ולשמור בעלות על הנכס, אם הם מעוניינים בכך. החזר משכנתה הפוכה אינו מותנה בהכרח במותו של בעל הנכס, וגם אם זה יעזוב את ביתו (למשל לבית אבות) או יציע אותו למכירה, ידרוש הבנק את החזר ההלוואה בתוספת ריבית.
משפרי דיור
רוכשי דירה יחידה, שאינה ראשונה, ומי שרכש דירה אחת נוספת והצהיר שימכור דירה קודמת שהייתה בבעלותו בתוך שנתיים.
משק עזר
קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
מתי עדיפה הלוואה / משכנתא בריבית צמודת פריים?
ריבית הפריים, או ריבית בסיסית בחח"ד, הינה הריבית הבנקאית הבסיסית הנגזרת מהריבית אותה מפרסם בנק ישראל מעת לעת (המכונה "ריבית חובה" או "הריבית המוניטורית") בתוספת המרווח המקובל בכל המערכת הבנקאית בישראל. בשנים האחרונות התייצבה ריבית הפריים במרבית הבנקים על 1.5% מעל ריבית בנק ישראל המוצהרת.   הלוואה / משכנתא בריבית צמודת פריים עדיפה ללווים / לנוטלי משכנתאות:
  • בתקופה בה הריבית במשק נמוכה יחסית לאלטרנטיבות.
  • כאשר רמת הכנסתם של הלווים / נוטלי המשכנתאות כזו שהינם אדישים יחסית לשינויים בסכום ההחזר החודשי.
שימו לב, עליה של 1% בריבית משפיעה על גידול מידי של כ- 10% בסכום ההחזר החודשי.   ·        הלווים / נוטלי המשכנתאות רוצים גמישות מוחלטת במועד סילוק ההלוואה, או חלק ממנה, ללא צורך במתן הודעת סילוק מוקדמת ופטור מתשלום עמלות פירעון מוקדם / קנסות נזילות
נחלה
קרקע חקלאית הכוללת בתוכה מגורים ומשק חקלאי, בתוך יישוב המאורגן באגודה חקלאית שיתופית או מחוצה לו, אשר נמסרה לידי מתיישב לצורך פרנסה ומגורים ומהווה יחידה משקית חקלאית אחת, אשר את גודלה קבע שר החקלאות בהתייעצות עם מנהל התכנון שליד משרד החקלאות, ואשר הוחכרה לו בתנאים הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל לגבי נחלות.
נכס
מקרקעין שבניהול רשות מקרקעי ישראל: בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל.
נכס קיים
בעל נכס קיים (כבר בבעלות רשומה) יכול לשעבד אותו לטובת הבנק ולקחת הלוואת משכנתא למטרות שונות כמו שיפוצים, סיוע לילדים, מינוף לרכישת נכס נוסף, מימון אירועים משפחתיים וכדומה. על פי הנחיות בנק ישראל קיימת מגבלה על שיעור המימון שיכול לאשר תאגיד בנקאי על נכס קיים של עד 50% משוויו.
נסח טאבו
מסמך המעיד על פרטי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. נסח מלא מידע מלא לגבי נכס הרשום בפנקסי המקרקעין, הכולל את תיאור הנכס, זכויות, שעבודים ופעולות הרשומים בנכס. פרטי הנכס לפי גוש וחלקה או ספר ודף (במקרה בו הנכס הינו דירה בבית משותף שנרשם בפנקסי המקרקעין, שדה תת חלקה הינו חובה). נסח היסטורי כל הרשומות ההיסטוריות שהיו פעילות במועד הסבת הפנקסים למחשב (שנת 1990 לערך). ניתן לעיין ברשומות קודמות יותר בפנקסי המקרקעין השמורים בלשכת הרישום הרלוונטית. נסח חלקי מידע חלקי בנכס שבו קיימים מעל 50 מוטבים, ניתן רק על זכות מסוג בעלות או חכירה. נסח מרוכז מידע מרוכז שאינו כולל את כל פרטי הרישום, על כל הדירות בבית משותף. לעותק מקוון מנסח הטאבו
סיווג ריבית
ריבית קבועה שיעור ריבית הנשאר קבוע בכל תקופת ההלוואה. ריבית משתנה שיעור ריבית המשתנה במהלך תקופת ההלוואה. מנגנון השינוי ומועדי השינוי נקבעים מראש בדרך כלל על ידי הצמדת הריבית למדד חיצוני כלשהו כמו ריבית בנק ישראל או הריבית הממוצעת בשוק במועד השינוי.     ריבית נומינלית ריבית נומינלית (המכונה גם ריבית חוזית, או קונטוקורנטית, או נקובה) היא הריבית הנקובה במסמכי מתן ההלוואה ללא התחשבות במועדי חיוב הריבית ובעמלות נלוות. בדרך כלל נקובה במונחים שנתיים. ריבית אפקטיבית   ריבית אפקטיבית (המכונה גם ריבית מתואמת) הינה למעשה הריבית דריבית המשולמת בפועל על ההלוואה. מכיוון שהיא מתחשבת במספר תשלומי הריבית ביחידת זמן אחת ובעמלות הנוספות, שיעורה גבוה משיעור הריבית הנומינלי. 16

 

- שיעור הריבית האפקטיבית לתקופה (%). - שיעור הריבית הנומינלית הנקוב לתקופה (%). N- תקופת ההלוואה (בשנים, ברבעונים, בחודשים…). T- מספר תשלומי הריבית ביחידת זמן אחת.   דוגמאות: ¨      אם לווה קבל הלוואה של 50,000 ₪ בתחילת השנה והחזיר 52,000 ₪ בסוף השנה, הריבית האפקטיבית תהיה:  100 * 50,000 / (52,000-50,000) = 4% לשנה. שיעור הריבית הנומינלית השנתית הינו:  100 * 12 * [1 – (1/12)^ 4/100 + 1] =  3.9285%. ¨      אם לווה קבל הלוואה בריבית נומינלית שנתית של 4% המשולמת מדי חודש בחודשו, שיעור הריבית האפקטיבית השנתית יהיה:  100 * {1- 12 ^ [(12*100)/4 + 1]} = 4.074% ריבית ריאלית 17   הריבית הריאלית הינה הריבית הנומינלית המנוכה מהשפעת האינפלציה ונמדדת כיחס בין הריבית הנומינלית לבין שיעור האינפלציה במשק או מדד חיצוני אחר (כמו מדד תשומות הבנייה או שער מטבע חוץ כלשהו), ובניגוד למה שחושבים, היא איננה מחושבת כהפרשן החשבוני אלא לפי הנוסחה: - שיעור הריבית הריאלית לתקופה (%). - שיעור הריבית הנומינלית הנקוב לתקופה (%). - שעור עליית המדד לתקופה (או אינפלציה צפויה)(%).   דוגמה: ¨      אם במועד מתן ההלוואה צפויה, על פי התחזיות הכלכליות, אינפלציה שנתית בשיעור של 2%  והריבית השנתית הנומינלית הנקובה בהסכם ההלוואה הינה 4%, אזי הריבית הריאלית לשנה זו תהיה:  100 * [1 – (2/100 + 1)/(4/100 + 1)] = 1.96% (ולא 2 – 4 = 2%).   רצים עבורכם… לאחר שהשגנו עבורכם אישור עקרוני למשכנתא מתחיל הליך די מתיש של השלמת מסמכים ורישום ביטחונות. אין צורך יותר לשבור את הראש, לא לרוץ לכל מיני מוסדות, לא להתעסק עם ניירת ועם בירוקרטיה ולא להפסיד ימי עבודה! שירות ייחודי לספירלי חוסך לכם זמן ועושה בשבילכם את כל הסידורים הנחוצים :
  • טיפול בהזמנת השמאי וזירוז הגשת השמאות לבנק.
  • מסירת מסמכים מהבנק לעו"ד או לחברה המשכנת.
  • הוצאת נסח/אישור זכויות  מרשם המשכונות, מרשם המקרקעין ומרשות מקרקעי ישראל.
  • משכון זכויות חוזיות ברשם המשכונות.
  • רישום משכנתא או הערת אזהרה בטאבו והוצאת נסח טאבו לאחר הרישום.
  • הוצאת התחייבות לרישום משכנתא מרשות מקרקעי ישראל.
  • העברת טופס הרשאה לבנק בו מנוהל חשבון העו"ש שלכם.
  השרות כרוך בתשלום.
עמלת פירעון מוקדם
על פי פקודת הבנקאות רשאי מי שקיבל מבנק הלוואה לרכישת דירה לפרוע אותה לפני המועד שנקבע, תוך תשלום שנקבע בצו של נגיד בנק ישראל. פירעון מוקדם יכול להיות פירעון סופי של כל ההלוואה, או פירעון חלקי. נדגיש כי סכום הפירעון המוקדם לא יפחת מ- 10% מסכום ההלוואה המקורי או מיתרת ההלוואה המשוערכת (הגבוה מביניהם). עמלת הפירעון המוקדם נועדה לצמצם את ההפסד הנגרם לבנקים מהחזרי הלוואות לפני מועד פירעונן. סוגיית עמלת הפירעון המוקדם מתעוררת בעיקר בתקופה של ירידה ממושכת בשערי הריבית. הבנק, מצד אחד – חייב להמשיך לשלם ריבית גבוהה גם על פיקדונות, שהתקבלו מקופות גמל, חב' ביטוח, מלכ"רים ואחרים, וגם על אגרות חוב שהנפיק, ולקבל חזרה כספי הלוואות, שהיו אמורים להצמיח ריבית המותאמת לרמת הריבית שהוא משלם למקורותיו כאמור, ומצד שני – נאלץ למחזר אותם באמצעות הלוואות ללווים חדשים בריבית הנמוכה משמעותית מהריבית המקורית שקבל. בכך נוצר לבנק הפסד משמעותי. התמשכות של תהליך כזה עלולה להביא את הבנקים בישראל לחוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות בדומה למה שקרה לבנקים בארה"ב. כדי לפתור את הבעיה קבע נגיד בנק ישראל נוסחה לחישוב הפירעון המוקדם המביא לידי ביטוי חלק מן העלות הכלכלית שהפירעון המוקדם עולה לבנק. מרכיבי עמלות הפירעון המוקדם:
  • עמלה תפעולית עמלה חד פעמית עבור חישוב עמלת הפירעון המוקדם בסכום של 60 ש"ח (המפקח על הבנקים רשאי לעדכן סכום זה מעת לעת על פי השינויים במדד המחירים לצרכן).
  • עמלת אי הודעה מוקדמת עמלה בשיעור 0.1% מהסכום הנפרע. ניתן להימנע מתשלום זה אם מודיעים לבנק בכתב על הכוונה לבצע פירעון מוקדם לפחות 10 ימים מראש לפני הביצוע בפועל, אולם לא יותר מ- 30 יום. שימו לב – הודעתם על פירעון מוקדם ולא בצעתם, לא תוכלו למסור הודעה נוספת במשך 6 חודשים !
  • עמלת הפרשי ריבית עמלה המחושבת על ההפרש בין שערי הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת לבין "הריבית הממוצעת" (נקבעת מעת לעת ע"י בנק ישראל בהתאם לתקופות ולמגזרים שונים). בפירעון מוקדם של הלוואות עם שיעור ריבית משתנה אשר אינו ידוע בעת קבלת ההלוואה, אם מועדי שינוי הריבית אינם ידועים מראש, או אם הם ידועים מראש אך מתרחשים במרווחים של שנה או פחות משנה – תשלום זה לא ייגבה!
  • עמלת "מדד ממוצע" עמלה בשיעור מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני הפירעון המוקדם. נגבית רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק אם הפירעון מבוצע בין ה-1 ל-15 לחודש.
  • עמלת "הפרשי שער" עמלה בגובה הפרשי השער שבין שער מטבע חוץ ביום הפירעון המוקדם ובין השער שיהיה 2 ימי עסקים מאוחר יותר. נגבית רק בהלוואות במט"ח או בהלוואות צמודות מט"ח. פטורים מעמלה זו באם מודיעים על הפירעון שני ימי עסקים לפחות טרם ביצועו בפועל.
* הלוואות מוכוונות (הלוואות לזכאי משרד השיכון באחריות הממשלה) פטורות מכל עמלה בגין פירעון מוקדם.
עסקה במקרקעין
כל פעולה או התחייבות כלשהי: הסכם רכישה, הסכם מכר, הסכם חליפין, הסכם חכירה, הסכם פיצויים בקרקע או בכסף, הסכם שכירות, הסכם פיתוח, הסכמי הרשאה, זכות הנאה, התחייבויות למשכנתאות, אופציות, הקפאות, זכויות קדימה, הערות אזהרה וכל אזהרות והתחייבויות אחרות שיש בהם קביעה של זכות בנכסים, שנוצרו לפי מסמך בכתב.
ערב
ערב הוא אדם המתחייב לקיום חיובו של אדם אחר כלפי צד שלישי. הערבות יכולה להיות לחיוב כולו או לחלק ממנו. במקרה של משכנתא הערב מתחייב על חובו של הלווה כלפי הבנק. כלומר, אם החייב לא יעמוד בתשלומי המשכנתא יהיה הבנק רשאי לדרוש מאת אותו ערב שיפרע הוא את החוב. הבנק גם יוצא מנקודת הנחה כי החייב יעשה ככל שביכולתו על מנת למנוע מחברו שערב לחובו לשלם במקומו ובכך מגדיל את הסיכויים כי החייב יפרע לו את החוב. לאור העובדה שכיום הערב נתפס גם כ"צרכן", כלומר – כחייב שיש להעניק לו הגנה עודפת, הוראות הפסיקה והחקיקה מעניקים הגנות שונות לערבים. החוק המסדיר את זכויותיו של הערב הינו חוק הערבות משנת 1967. התפיסה הצרכנית של הערב מצאה ביטויה בשני תיקונים שנערכו לחוק בשנים 1992 (תיקון תשנ"ב) ו- 1998 (תיקון תשנ"ח), ובמסגרתם הפך חוק הערבות לחוק צרכני לכל דבר ועניין. סוגי ערבים: ערב רגיל בן זוג של החייב, תאגיד, בעל ענין בתאגיד (כהגדרת "בעל ענין" בתאגיד בחוק ניירות ערך התשכ"ח-1968) ושותפו של החייב (בין בשותפות רשומה ובין בשותפות שאינה רשומה). ערב יחיד מי שאינו תאגיד, חוץ מבן הזוג של החייב או שותפו של החייב או בעל ענין בתאגיד. הסיבה לכך שערב יחיד אינו כולל בן זוג, שותף ותאגיד, היא מפני שלגופים אלה יש אינטרס להיות ערבים, ולכן המחוקק לא צריך להגן עליהם באופן מיוחד. אולם, אם יוכח כי לאחד מהנ"ל אין כל אינטרס בערבות, והיא רק מטילה עליו את חובות החייב באופן חד צדדי, ניתן יהיה לבקש שביהמ"ש יכיר בו כערב יחיד. ערב מוגן אחד מאלה: 1. ערב יחיד, שבחוזה הערבות בינו לבין הנושה נקוב סכום שאינו עולה על 87,472 ₪ (במקור 60,000 שקלים חדשים). 2. ערב יחיד, שבחוזה הערבות בינו לבין הנושה נקוב סכום שאינו עולה על 728,935 ₪ (במקור 500,000 שקלים חדשים), ובלבד שהחיוב הנערב נועד לרכישת זכויות בדירה המיועדת למגורי החייב, ילדיו הבגירים או הוריו. יש לוודא נכונות הסכומים האמורים, שכן הם מעודכנים ב-1 בינואר וב-1 ביולי של כל שנה לפי שיעור עליית המדד החדש לעומת המדד היסודי.
ערבות חוק המכר
בתהליך רכישת דירה משלמים הרוכשים ברוב המקרים סכומי כסף גדולים למוכרים לפני שהנכס הועבר לבעלותם. כדי להגן על רוכשי הדירות נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974. מטרתו העיקרית של חוק זה הינה להגן על כספי קונה דירה מקבלנים, תוך הטלת מגבלות וסנקציות על הקבלן ועל הבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרויקט. על פי חוק זה לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהמחיר, אלא אם עשה אחת מהאופציות הקבועות בחוק, והכל על אף האמור בחוזה המכר. אחת האפשריות הקבועות בחוק היא למסור לקונה ערבות בנקאית בנוסח קבוע להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר מסיבה כלשהי. כתב ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 יכיל את הסעיפים הבאים: • פרטים על הדירה (גוש, חלקה, מספר הבניין, מספר הדירה), המוכר והבנק. • התחייבות הבנק כלפי הקונים בסכום ששילמו למוכר על חשבון מחיר הדירה, במקרים הבאים: – אם המוכר לא יוכל להעביר לקונים בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית (למעט עיקול שהוטל לבקשת הקונים או כנגדם) או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע. – אם אין ולא תהיה אפשרות בשום מועד שהוא למסור לקונים את הדירה, ולא רק בשל ביטול חוזה המכר ("המניעה המוחלטת"), ולא הושבו לקונים הכספים המגיעים להם עקב המניעה המוחלטת. • התחייבות הבנק לתשלום סכום הערבות בכפוף להפרשי הצמדה (בהתאם לאמור בחוזה המכר. בהעדר קביעה בחוזה המכר תחול הצמדה למדד תשומות הבניה למגורים). אם המדד ביום התשלום יעלה על מדד הבסיס, ישלם הבנק לקונים את סכום הערבות, כשהוא מוגדל בשיעור זהה לשיעור עליית המדד. אם המדד ביום התשלום ירד ממדד הבסיס, ישלם הבנק לקונים את סכום הערבות כפי שהוא. "מדד הבסיס" – המדד הידוע ביום תשלום הכספים למוכר. • התחייבות הבנק לשלם לקונים כל סכום שידרשו מהבנק בגבולות סכום הערבות, בצירוף הפרשי ההצמדה, וכל עוד לא אירע אירוע המפקיע את תוקף הערבות או המבטל את העילה, תוך 60 ימים לאחר קבלת דרישת הקונים הראשונה בכתב, ובתנאי שהדירה ריקה מכל אדם וחפץ, ושלדרישת הקונים יצורפו המסמכים הבאים: – כתב הערבות המקורי. אם כתב הערבות אבד או הושמד, יצורף במקומו תצהיר חתום על ידי הקונים ומאומת בפני עורך דין, המפרט את נסיבות האובדן או ההשמדה כאמור. – עותק מאושר של פסק דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל, לפיו התקיימה אחת העילות לתשלום על פי הערבות. – התחייבות הקונים לפיה עם קבלת הסכומים על פי הערבות, הם מוותרים על כל זכות בדירה ועל כל בטוחה אחרת שקיבלו ממוכר הדירה בגינה. הבנק יהיה רשאי לדרוש מהקונים, כתנאי לתשלום על פי הערבות, להמחות לו את כל זכויותיהם בדירה. הבנק יהיה רשאי לדרוש מהקונים לחתום על כל מסמך הנדרש לשם ויתור או המחאה כאמור. • הערבות תפקע, בין אם התקבלה בבנק דרישת הקונים לתשלום וטרם נענתה ובין אם טרם התקבלה, וזאת בכל אחד מהמקרים הבאים: – בנייתה של הדירה הסתיימה ונמסר לבנק מסמך חתום על ידיכם, המעיד כי הדירה נמסרה לכם, או לחלופין, נמסר לבנק אישור על השלמת הבנייה על פי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976, בצירוף מכתב של המוכר המופנה לקונים והמודיע על כך שהדירה נמסרה להם; וגם התקיים אחד התנאים המפורטים להלן:  הומצא לנו נסח רישום לפיו נרשמה העברת הבעלות או החכירה, לפי העניין, בדירה, על שם הקונים.  הומצא לבנק נסח רישום מקרקעין לפיו נרשמה לטובת הקונים בפנקסי לשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לגבי מכירת הזכות בדירה, או בחלק יחסי של הקרקע שעליה הדירה נבנית, הקודמת לכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת, למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי, לבקשת הקונים או לחובתכם, ולמעט אם השעבוד רשום על שם הבנק, והבנק מסר לקונים התחייבות בכתב, לפיה ביחסים שבין הבנק לקונים יראו את הדירה או חלק יחסי של הקרקע שעליה הדירה נבנית, כאילו הוצאו מתחולת השעבוד.  אם הקרקע עליה נבנית הדירה היא קרקע של מנהל מקרקעי ישראל: הומצא לבנק עותק חתום של חוזה חכירה בין מנהל מקרקעי ישראל לבין הקונים, או אישור ממנהל מקרקעי ישראל באשר לחתימת חוזה כאמור, בו מתחייב מנהל מקרקעי ישראל להביא לרישום על שם הקונים של זכות חכירה בדירה לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים, כשהיא נקיה מכל שעבוד או התחייבות לשעבוד, עיקול וכל זכות אחרת לטובת צד שלישי, למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי, לבקשת הקונים או לחובתכם. – נמסר לבנק אישור בכתב של מבטח, אשר אושר על ידי המפקח על הביטוח כי החזרת הסכומים על פי ערבות זו מובטחים על ידו בפוליסה בה הנכם המוטבים. – בוטל הסכם המכר, ונמסר לבנק מסמך חתום על ידי הקונים והמאושר על ידי עורך דין, המאשר כי הושבו לקונים הכספים ששילמו על חשבון מחיר הדירה בצירוף הפרשי הצמדה כאמור בערבות, בניכוי כל סכום עליו הוסכם בין הקונים לבין המוכר במסמך ביטול ההסכם בכתב ו/או בניכוי כל סכום שנקבע בפסק דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל. • הזכויות על פי ערבות זו אינן ניתנות להמחאה, אלא בהסכמה מראש ובכתב של הבנק. על אף האמור, אם הקונים נתנו לבנק הוראות בלתי חוזרות, אשר אושרו על ידו, לשלם מהסכום המגיע להם על פי הערבות לתאגיד בנקאי או מבטח, אשר נתנו לקונים הלוואה לצורך רכישת הדירה, בגין חובם למוסדות פיננסיים כאמור, הבנק יעביר תחילה את הסכומים המגיעים למוסדות הפיננסיים מהקונים באותה עת. סכומים אלה יהיו כפי שימסרו לבנק המוסדות הפיננסיים. במקרה שההוראות הבלתי חוזרות שנתנו הקונים לבנק מתייחסות למספר מוסדות פיננסיים בדרגה שווה, היחס בין הסכומים שיעביר להם הבנק יהיה על פי חלקם היחסי בהלוואות שנתנו לכם בגין רכישת הדירה. אם הוצאה הערבות לטובת שניים או יותר כל תשלום על פיה ייעשה על ידי הבנק לכולם ביחד.
פיצול מגרש
הינו חלוקה של שטח המגרש לשני מגרשים או יותר לפי תכנית בניין עיר (תב"ע) כאשר לפחות אחד המגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש למטרה המקורית.
פרוגרמה
פרוגרמה של שכונה חדשה קובעת את היקפה מבחינת מספר יחידות דיור, הקרקעות המופנות לשטחי ציבור פתוחים, למוסדות ציבור ולשירותי קהילה. הפרוגרמה מתבססת הן על גודל השכונה והן על מיקומה ותפקודה במרקם העירוני. הפרוגרמה קובעת גם את היקף שטחי המסחר (שטח מגרש ושטח בנוי) ואת חלוקתו בין המרכז השכונתי לבין מרכזי משנה קטנים, אם הם נדרשים.
פרי-פסו (דרגה שווה)
במקרה ובעלי מקרקעין עליהם נלקחה משכנתא מעוניינים לקבל משכנתא נוספת מבנק אחר, על מנת לסלק את המשכנתא הקיימת או לקבל הלוואה נוספת בשעבוד אותו נכס, עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו המקרקעין משועבדים. הסכמה לשעבוד נוסף יכולה להינתן בדרגה שווה (פרי-פסו) או בדרגה שנייה. הסכמה לדרגה שווה פירושה שלשני הבנקים תהיה משכנתא בדרגה ראשונה ובמקרה שהנכס הממושכן ימומש יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל באופן יחסי ליתרת סכום המימון שנתן. לדוגמא: יתרת משכנתא ביום המימוש בנק א' – 360,000 ₪. יתרת משכנתא ביום המימוש בנק ב' – 240,000 ₪. הסכום שהתקבל במימוש – 500,000 ₪. חלקו של בנק א' בהתאם לפרי-פסו: 360,000/600,000 * 500,000 = 300,000 ₪. חלקו של בנק ב' בהתאם לפרי-פסו: 240,000/600,000 * 500,000 = 200,000 ₪. סה"כ = 500,000 ₪
פריים
ריבית הפריים, או ריבית בסיסית בחח"ד, הינה הריבית הבנקאית הבסיסית הנגזרת מהריבית אותה מפרסם בנק ישראל מעת לעת (המכונה "ריבית חובה" או "הריבית המוניטורית") בתוספת המרווח המקובל בכל המערכת הבנקאית בישראל. בשנים האחרונות התייצבה ריבית הפריים במרבית הבנקים על 1.5% מעל ריבית בנק ישראל המוצהרת. בהיעדר אירועים כלכליים דרסטיים הדורשים התערבות מידית, הודעת הריבית של בנק ישראל (הורדה, העלאה או הותרתה ללא שינוי) מפורסמת אחת לחודש בלבד. בדרך כלל הבנק לא מלווה כסף ללקוחותיו בריבית הפריים, אלא מוסיף עליה תוספת סיכון ששיעורה משתנה לפי איכות הלווה והביטחונות המוצעים מצידו. למרות האמור, ייתכנו הלוואות בריבית נמוכה מריבית הפריים. לדוגמה, משכנתאות לדיור, מהסוג הצמוד לריבית הפריים, נושאות בדרך כלל ריבית נמוכה מריבית הפריים. הנ"ל עקב עלות הון נמוכה יחסית הנובעת מדרישה לשיעור הלימות הון נמוך בהלוואות מסוג זה (משמעות שעור הלימות הון נמוך הוא בכך שהבנק, על פי הוראות המפקח על הבנקים, נדרש להותיר במאזן ההון העצמי שלו סכום נמוך יותר עבור ביטחון לפיקדונות הציבור בבנק).   מהם הגורמים העיקריים המשפיעים על החלטות הריבית של בנק ישראל ובהכרח על שיעור הפריים?
  • מדיניות של ביסוס האינפלציה במשק בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% לשנה קדימה.
  • שיעור הצמיחה בישראלשיעור הצמיחה בכלכלה העולמית.
  • המדיניות המוניטרית בבנקים המרכזיים העיקריים בעולם.
  • התפתחות שער החליפין.
  • מגבלות שונות, כדוגמת המגבלה שהציב בנק ישראל על חלקן של ההלוואות לדיור בריבית משתנההמקטינה את ההשפעה שיש להפחתות הריבית על שיעור הריבית הממוצע למשכנתאות.
  למי עדיפה הלוואה / משכנתא בריבית צמודת פריים?
  • ללווים / לנוטלי משכנתאות בתקופה בה הריבית במשק נמוכה יחסית לאלטרנטיבות.
  • ללווים / לנוטלי משכנתאות אשר רמת הכנסתם כזו שהינם אדישים יחסית לשינויים בסכום ההחזר החודשי.
שימו לב, עליה של 1% בריבית משפיעה על גידול מידי של כ- 10% בסכום ההחזר החודשי   ·        ללווים / לנוטלי משכנתאות הרוצים גמישות מוחלטת במועד סילוק ההלוואה, או חלק ממנה, ללא צורך במתן הודעת סילוק מוקדמת ופטור מתשלום עמלות פירעון מוקדם / קנסות נזילות
פרצלציה
פרצלציה הנה חלוקה של מקרקעין שמטרתה לתרגם את החלוקה המופיעה בתכנית בנין עיר (תב"ע) לחלקות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). תהליך המדידה מתבצע באמצעות מודד מוסמך והוא מאושר ומבוקר ע"י הועדות המקומיות לתכנון ולבניה והמרכז למיפוי ישראל (מפ"י).
צו בית משותף
צו זה הוא אמצעי לחלוקת קרקע לתת חלקות (דירות). מבנה שיש בו שתי יחידות ויותר יירשם כבית משותף.
קבוצת רכישה
קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית: 1. נכס שאינו דירת מגורים. 2. נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים. גורם מארגן – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור. מסגרת חוזית – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי. תמורה – במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף.
קרוב משפחה מדרגה ראשונה
לעניין העברת זכויות במגורים- בן זוג לרבות ידוע בציבור כבן זוג, גרוש/ה במסגרת הסכם גירושין, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאמץ ומאומץ ובן זוגו של כל אחד מאלה.
קרן שווה
חישוב לוח סילוקין (טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים לאורך זמן עד לסילוקה) מתבסס על נתוני סכום הלוואה, ריבית ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיטת ההחזר. בשיטת החזר "קרן שווה" החזר ההלוואה על חשבון קרן ההלוואה קבוע בכל התשלומים ושווה לסכום ההלוואה המקורי המחולק למספר חודשי ההחזר. לסכום ההחזר הקבוע על חשבון הקרן מוסיפים מדי חודש את הריבית על יתרת הקרן בסוף החודש הקודם. שני הסכומים יחד מהווים את סך התשלום החודשי. תשלום זה פוחת בהדרגה במשך חיי ההלוואה מכיוון שהריבית החודשית מחושבת על סכום קטן יותר בכל פעם. בחירה בלוח סילוקין מסוג "קרן שווה" מתאימה ללווים המעוניינים לשלם פחות ריבית לבנק במשך כל תקופת ההלוואה, ויש ביכולתם לעמוד בהחזרי משכנתא חודשיים הגבוהים יחסית לשיטות החישוב האחרות (כדוגמת "שפיצר").

דוגמא ללוח סילוקין לפי שיטת "קרן שווה"

סכום ההלוואה – 100,0000 ₪, מספר התשלומים – 10, שיעור הריבית השנתית – 5%. חישוב התשלום הקבוע על חשבון הקרן: 100,000/10 = 10,000 ₪. חישוב הריבית בחודש 1: 0.05/12 * 100,000 = 416.67 ₪. חישוב הריבית בחודש 2: 0.05/12 * 90,000 = 375.00 ₪. חישוב הריבית בחודש 5: 0.05/12 * 60,000 = 208.33 ₪.

להלן לוח הסילוקין:

מספר ריבית קרן סה"כ ניכוי יתרה
1 416.67 10,000.00 10,416.67 90,000
2 375.00 10,000.00 10,375.00 80,000
3 333.33 10,000.00 10,333.33 70,000
4 291.67 10,000.00 10,291.67 60,000
5 250.00 10,000.00 10,250.00 50,000
6 208.33 10,000.00 10,208.33 40,000
7 166.67 10,000.00 10,166.67 30,000
8 125.00 10,000.00 10,125.00 20,000
9 83.33 10,000.00 10,083.33 10,000
 10 41.67 10,000.00 10,041.67 0
סה"כ 2,291.67 100,000.00 102,291.67
על כל 1 שקל שלוויתי אחזיר 1.0229 שקל.
רוכש דירה ראשונה
מי שעד מועד הרכישה לא היתה בבעלותו או בבעלות בן זוגו דירת מגורים.
ריבית
ריבית היא מונח כלכלי המתאר את "מחיר הכסף" כלומר את המחיר של העברת סכום כסף בעתיד לסכום כסף בהווה. במילים פשוטות הריבית הינה סכום הכסף הנוסף שעל הלווה לשלם למלווה כתשלום על השימוש בסכום ההלוואה (המכונה "קרן") למשך פרק זמן כלשהו (המכונה "תקופת ההלוואה"). הלווה משלם למלווה את הריבית בנוסף להחזר הקרן. מועדי התשלום על חשבון הריבית לא תואמים בהכרח את מועדי התשלום על חשבון הקרן.

סוגי ריביות:

  1. ריבית פשוטה - ריבית המחושבת כאחוז מקרן ההלוואה.
  2. ריבית דריבית - ראה הגדרה במילון מונחים.
 

נוסחאות לחישוב:

הגדרות

K1 - הסכום הכללי המצטבר בתום תקופת ההלוואה (קרן + ריבית). K0 - סכום ההלוואה המקורי (קרן) . R - שיעור הריבית הנקובה לתקופה (באחוזים). N - תקופת ההלוואה (בשנים, ברבעונים, בחודשים…).

דוגמאות:

  1. אם לווה קבל הלוואה של 50,000 ₪ למשך 4 שנים, בריבית שנתית של 3.8%, יהיה עליו להחזיר למלווה: 50,000 * (4 * 3.8/100 + 1) = 57,600 ₪.
  2. אם לווה קבל הלוואה בסך 25,000 ₪ והחזיר במצטבר במשך 10 שנים 45,000 ₪, שיעור הריבית השנתית על ההלוואה הוא : 100/10* (1 – 40,000/25,000) = 8%.
ריבית בנק ישראל
ריבית בנק ישראל היא הריבית בה בנק ישראל מלווה או לווה כספים ל/מאת התאגידים הבנקאיים והיא נקבעת ע"י בנק ישראל בהחלטות המוניטריות החודשיות, המפורסמות על ידי נגיד בנק ישראל ביום שני בשבוע האחרון בכל חודש. שער הריבית הוא כלי ביד בנק ישראל לשליטה מוניטרית באינפלציה, ולמטרות נוספות כעידוד הצמיחה. לריבית בנק ישראל צמודים רבים משערי הריבית במשק כמו: שערי הריבית על הלוואות קצרות מועד, הריבית הנגבית בבנקים על הלוואות ועל העובר ושב, הריבית שהבנקים משלמים על פיקדונות של הציבור ומסלולי משכנתאות שונים. ריבית בנק ישראל גם מגדירה את הריבית המכסימלית אשר ניתן לדרוש במכרזי המק"מים (מלוות קצרי מועד), הנחשבים להלוואה חסרת סיכון, הנערכים על ידה. ריבית
ריבית דריבית

ריבית המחושבת גם על קרן ההלוואה וגם על הריבית שהצטברה בתקופה הקודמת.

נוסחה לחישוב:

הגדרות:

K1 - הסכום הכללי המצטבר בתום תקופת ההלוואה (קרן + ריבית). K0 - סכום ההלוואה המקורי (קרן) . R - שיעור הריבית הנקוב לתקופה (באחוזים). N - תקופת ההלוואה (בשנים, ברבעונים, בחודשים…). T - מספר תשלומי הריבית ביחידת זמן אחת.  

דוגמאות:

  1. אם לווה קבל הלוואה של 50,000 ₪ למשך 4 שנים, בריבית שנתית של 3.8%, המשולמת פעם אחת בשנה, יהיה עליו להחזיר למלווה: 50,000 * {(1*4) ^ [(1*100)/3.8 + 1]} = 58,044.28 ₪.
  2. אם לווה קבל הלוואה של 50,000 ₪ למשך 4 שנים, בריבית שנתית של 3.8%, המשולמת מדי חודש, יהיה עליו להחזיר למלווה: 50,000 * {(12*4) ^ [(12*100)/3.8 + 1]} = 58,194.03 ₪.
ריבית הפריים
ריבית הפריים, או ריבית בסיסית בחח"ד, הינה הריבית הבנקאית הבסיסית הנגזרת מהריבית אותה מפרסם בנק ישראל מעת לעת (המכונה "ריבית חובה" או "הריבית המוניטורית") בתוספת המרווח המקובל בכל המערכת הבנקאית בישראל. בשנים האחרונות התייצבה ריבית הפריים במרבית הבנקים על 1.5% מעל ריבית בנק ישראל המוצהרת. בהיעדר אירועים כלכליים דרסטיים הדורשים התערבות מידית, הודעת הריבית של בנק ישראל (הורדה, העלאה או הותרתה ללא שינוי) מפורסמת אחת לחודש בלבד. בדרך כלל הבנק לא מלווה כסף ללקוחותיו בריבית הפריים, אלא מוסיף עליה תוספת סיכון ששיעורה משתנה לפי איכות הלווה והביטחונות המוצעים מצידו. למרות האמור, ייתכנו הלוואות בריבית נמוכה מריבית הפריים. לדוגמה, משכנתאות לדיור, מהסוג הצמוד לריבית הפריים, נושאות בדרך כלל ריבית נמוכה מריבית הפריים. הנ"ל עקב עלות הון נמוכה יחסית הנובעת מדרישה לשיעור הלימות הון נמוך בהלוואות מסוג זה (משמעות שעור הלימות הון נמוך הוא בכך שהבנק, על פי הוראות המפקח על הבנקים, נדרש להותיר במאזן ההון העצמי שלו סכום נמוך יותר עבור ביטחון לפיקדונות הציבור בבנק). מהם הגורמים העיקריים המשפיעים על החלטות הריבית של בנק ישראל ובהכרח על שיעור הפריים?
  • מדיניות של ביסוס האינפלציה במשק בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% לשנה קדימה.
  • שיעור הצמיחה בישראלשיעור הצמיחה בכלכלה העולמית.
  • המדיניות המוניטרית בבנקים המרכזיים העיקריים בעולם.
  • התפתחות שער החליפין.
  • מגבלות שונות, כדוגמת המגבלה שהציב בנק ישראל על חלקן של ההלוואות לדיור בריבית משתנההמקטינה את ההשפעה שיש להפחתות הריבית על שיעור הריבית הממוצע למשכנתאות.
  למי עדיפה הלוואה / משכנתא בריבית צמודת פריים?
  • ללווים / לנוטלי משכנתאות בתקופה בה הריבית במשק נמוכה יחסית לאלטרנטיבות.
  • ללווים / לנוטלי משכנתאות אשר רמת הכנסתם כזו שהינם אדישים יחסית לשינויים בסכום ההחזר החודשי.
שימו לב, עליה של 1% בריבית משפיעה על גידול מידי של כ- 10% בסכום ההחזר החודשי   ·        ללווים / לנוטלי משכנתאות הרוצים גמישות מוחלטת במועד סילוק ההלוואה, או חלק ממנה, ללא צורך במתן הודעת סילוק מוקדמת ופטור מתשלום עמלות פירעון מוקדם / קנסות נזילותפריים
ריפו
ריפו אלו עסקאות שבהן בנק ישראל רוכש, באמצעות מכרז, איגרות חוב ממשלתיות ומק"ם מתאגידים בנקאיים וגופים מוסדיים לשם הספקת נזילות, ומוכר אותם בחזרה כעבור שבוע במחיר שנקבע מראש. הפער בין המחיר שבו בנק ישראל רוכש ניירות ערך אלו לבין המחיר שבו הוא מוכר אותם הוא הריבית. הריפו הוא אחד הכלים החשובים לניהול מדיניות הריבית על ידי בנקים מרכזיים במדינות מפותחות רבות.
רכוש משותף
רכוש משותף הינו כל חלקי הבית המשותף מלבד החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
רשות מקומית
אחת או יותר מהרשויות הבאות: עירייה, מועצה מקומית או מועצה אזורית.
רשות מקרקעי ישראל
במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל מחליפה את מנהל מקרקעי ישראל והינה רשות ממשלתית חדשה. חוק רשות מקרקעי ישראל עבר בכנסת באוגוסט 2009. רשות מקרקעי ישראל החלה פעולתה ב-1 למרץ 2013 לאחר שהושלם הסכם העבודה עם העובדים. בראש רשות מקרקעי ישראל פועלת מועצת מקרקעי ישראל הקובעת את מדיניות המקרקעין במדינה. בראש המועצה עומד שר הבינוי והשיכון וחבריה הם מנכ"לים של משרדי ממשלה ונציגי קק"ל. רשות מקרקעי ישראל מבצעת את המדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל. מטרות הרשות:
  • ניהול מקרקעי ישראל כמשאב לשם פיתוחה של מדינת ישראל לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים, ובכלל זה השארת עתודות קרקע מספיקות לצרכיה ולפיתוחה של המדינה בעתיד, תוך איזון ראוי בין צורכי שימור לצורכי פיתוח, ובין שיווק קרקע לשמירה על עתודות קרקע לצורכי ציבור.
  • שמירת זכויותיהם של הבעלים במקרקעי ישראל.
  • קידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין.
תפקידי הרשות:
  • הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר השגה, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ומטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים.
  • מתן שירותים לבעלי זכויות במקרקעי ישראל ככל הנדרש, לצורך ניהול זכויותיהם או מימושן.
  • שמירה על קרקעות כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים.
  • יישום הרפורמה במקרקעי ישראל והקניית הבעלות בנכסים עירוניים מהוונים לחוכריהם.
  • קידום הרישום של הזכויות במקרקעי ישראל בפנקסי המקרקעין.
  • רכישת קרקעות וסיוע למדינה בהפקעת קרקעות לפי כל דין, לרבות למטרות סביבתיות.
  • ביצוע מדיניות המקרקעין הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל וכל תפקיד אחר הנוגע לניהול קרקעי ישראל, המוטל עליה לפי כל דין או לפי החלטת הממשלה.
שטח לא מוסדר
שטחים הרשומים במרשם המקרקעין אלא שמרשם זה טרם עבר את תהליך ההסדר – טרם נמדדו במדויק ואין לגביהם מפת גוש עם חלקות עליהן יש רישום בעלות סופי.
שטח מוסדר
שטח שהופעלו לגביו הליכי הסדר מקרקעין על פי חוק. בסיום התהליך מתקבלת מפת גוש עם חלקות שנמדדו במדויק ולכל חלקה ישנו רישום בעלות סופי בספרי המקרקעין.
שטחי עיבוד
שטחים המיועדים לעיבוד חקלאי או לנטיעות לתקופה העולה על חמש שנים.
שטר
מספר תיק הפעולה (שטר/שנה) בטאבו בו נמצאים המסמכים על פיהם נרשמה הפעולה.
שיטת בוליט (בלון)
בבנקים קיימות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא. לכל שיטה יתרונות משלה. את ההלוואה בשיטת בוליט ניתן לקחת רק בחלק ממסלולי המשכנתא. בשיטה זו משלמים כל חודש רק את הריבית על מלוא סכום ההלוואה (בתוספת הצמדה במסלולים צמודי המדד). בתום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד (כולל ההצמדה עליו אם קיימת). המשמעות היא שתצטרכו לשלם מדי חודש סכומים קטנים ותשלום אחרון מאוד גבוה. שיטה זו מתאימה לאנשים שאמורים לקבל סכום כסף מסוים בשנים הקרובות, כדוגמת אנשים המתכוונים למכור את הדירה בתוך זמן קצר או לקבל בקרוב קרן השתלמות, פיצויים, כספי ירושה וכדומה, ובאמצעות הבוליט הם יכולים לקחת לגשר עד קבלת הסכום האמור ובתווך לשלם תשלומים נמוכים יחסית. יש לשים לב כי שיטת החזר זו מוגבלת למספר שנים קצר (בד"כ עד 3-4 שנים) והיא מתאימה רק אם אתם בטוחים לחלוטין שתוכלו להחזיר את קרן ההלוואה בזמן.
שינוי בניצול אחוזי הבנייה במגרש
שינוי באחוזי הניצול פירושו תוספת אחוזי ניצול על אלו המאושרים על פי תכנית בנין העיר במסגרת היעוד הקיים.
שינוי ייעוד מגרש
שינוי ייעוד משמעותו – שינוי מטרת החכירה המקורית, למשל: הקמת מבנה תעשייה או בית מלון במקום בית מגורים.
שינוי יעוד
שינוי יעוד המקרקעין ממה שמוגדר בחוזה החכירה, שאינו בגדר "תוספת בנייה", ליעוד אחר עפ"י תב"ע תקפה.
שינוי ניצול
הגדלת זכויות בנייה מעבר למה שמקנה חוזה החכירה הקיים שאינה בגדר "תוספת בנייה". בתעסוקה (תעשייה, משרדים, מסחר ומלונאות): בעקבות מימוש העסקה יוגדלו אחוזי הבנייה למעלה מפי שניים מאחוזי הבניה הכוללים הקיימים. (בנוגע להגדלת זכויות במסגרת החוזה הקיים ראו הגדרת "תוספת בניה").
שיעור המימון (LTV)
שיעור המימון, כפי שהוגדר על ידי בנק ישראל בסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח מספר 876 בנושא "הלוואות לדיור", הינו היחס בין מסגרת ההלוואה המאושרת לבין שווי הנכס, כפי שאושרו על ידי הבנק בעת העמדת המסגרת וכפי שמחושב לצורך מדידה והלימות הון. בכל מקרה, שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או העלות הצפויה בנכס בבניה או קבוצת רכישה. מדידת שיעור המימון תתייחס לשווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם משועבדים לצורך העסקה נכסים נוספים או אחרים. על פי הנחיות בנק ישראל תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור מימון (LTV) העולה על השיעורים המפורטים להלן: 1. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%. 2. הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%. 3. הלוואה לדיור שאינה נכללת בסעיפים לעיל, לרבות לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%. לרשותכם קישור למחשבון אחוזים לחישוב שיעור המימון
שיעור עליית המדד
ההפרש בין המדד שהתפרסם לאחרונה לפני סוף התקופה הנמדדת לבין המדד שפורסם לאחרונה לפני תחילת התקופה הנמדדת, מחולק במדד שפורסם לאחרונה לפני תחילת התקופה הנמדדת. לדוגמא: מדד שהתפרסם לפני סוף התקופה, בנקודות – 107.4 מדד שהתפרסם לפני תחילת התקופה, בנקודות – 102.7 שיעור עליית המדד לתקופה באחוזים: 100 *(107.4-102.7)/102.7= 4.576%+
שכירות / חכירה
זכות שהוקנתה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", שכירות שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
שער החליפין הנומינלי האפקטיבי
שער החליפין הנומינלי האפקטיבי הינו מדד יומי המבוסס על שערי החליפין היציגים, המחושב כממוצע משוקלל של שערי 24 מטבעות המייצגים 33 המדינות שותפות הסחר העיקריות של ישראל. משקלו של האירו במדד זה הוא 34.8%, משקל הדולר 24%, משקל הליש''ט 6.75% ומשקל היין היפני 5.4%. המדד מחושב מאז אמצע 2008.​
שער החליפין הריאלי האפקטיבי
שער החליפין הריאלי האפקטיבי הינו הממוצע הגיאומטרי של שערי החליפין של השקל מול 28 מטבעות המייצגים 38 מדינות - שותפות הסחר העיקריות עם ישראל ע"פ משקלן, מנוכים בפער בשיעורי האינפלציה בין ישראל לבין מדינות אלו. שער החליפין הנומינלי האפקטיבי מחושב רק בימים בהם מפרסם בנק ישראל שערים יציגים.
שער חליפין
שער חליפין הוא מחירה של יחידת מט"ח אחת במונחי המטבע המקומי. בישראל שער חליפין בין מטבעות הינו השער היציג המפורסם על ידי בנק ישראל בכל יום עסקים במט"ח, ונקבע בהתאם לשער האמצע של נתוני המסחר בשעה שלפני מועד הפרסום (א'-ה': 15:15;  ו': 12:15). עבור יתר המטבעות - שערי החליפין הינם השערים הנקבעים בשווקים הבינלאומיים, סמוך לקביעת השערים היציגים, ושעבורם לא מחושב שער יציג. ​
שער יציג
שער יציג הינו שער חליפין בין מטבעות הנקבע על ידי בנק ישראל בכל יום עסקים במט"ח בהתאם לשער האמצע של נתוני המסחר בשעה שלפני מועד הפרסום (א'-ה': 15:15;  ו' : 12:15).  ​
שפיצר
חישוב לוח סילוקין (טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים לאורך זמן עד לסילוקה) מתבסס על נתוני סכום הלוואה, ריבית ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיטת ההחזר. בשיטת החזר "שפיצר" הפירעון מחושב מראש כך שההחזר התקופתי (על החוב כולו, ללא חלוקה לקרן וריבית) הינו קבוע (בהנחת שאין הצמדה למדד ואין שינוי ריבית). בשיטת חישוב "שפיצר" מרכיב הריבית בהחזר הקבוע הולך ויורד עם הזמן. לעומתו, מרכיב התשלום על חשבון קרן ההלוואה הולך וגדל עם הזמן. לוח שפיצר מתאים ללווים שמבקשים החזר חודשי נמוך, יחסית לשיטות חישוב אחרות ("קרן שווה" למשל), אך מבינים כי סך הריבית שישלמו בתקופת ההלוואה גבוה יותר. חישוב ההחזר החודשי הקבוע מתבצע על פי הנוסחה הבאה: X– סכום ההלוואה N– מספר תשלומים בחודשים R- שיעור הריבית השנתית באחוזים Y- סך הניכוי החודשי דוגמא ללוח סילוקין בשיטת "שפיצר" סכום ההלוואה מספר התשלומים שיעור הריבית השנתית 100,000 10 3% להלן לוח הסילוקין: מספר ריבית קרן סה"כ ניכוי יתרה 1 250.00 9,888.01 10,138.01 90,111.99 2 225.28 9,912.74 10,138.01 80,199.25 3 200.50 9,937.52 10,138.01 70,261.73 4 175.65 9,962.36 10,138.01 60,299.37 5 150.75 9,987.27 10,138.01 50,312.11 6 125.78 10,012.23 10,138.01 40,299.87 7 100.75 10,037.27 10,138.01 30,262.61 8 75.66 10,062.36 10,138.01 20,200.25 9 50.50 10,087.51 10,138.01 10,112.73 10 25.28 10,112.73 10,138.01 -
תוספת בנייה
תוספת שטח בנייה למבנה קיים, המשמשת למטרת החכירה המקורית, וכן הקמת יחידת דיור נוספת, ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים: • בבניה צמודת קרקע למגורים – לא תתוסף , בעקבות מימוש תוספת הבניה, יותר מיחידה אחת. • בתעסוקה (תעשייה, משרדים, מסחר ומלונאות) – תוספת הבנייה תהא במסגרת הרחבת המבנה הקיים, ובעקבות מימושה לא יגדלו אחוזי הבנייה במגרש למעלה מפי שניים.
תושב אזור
כהגדרת "תושב ישראל" או "תושב" אלא שבכל מקום שנאמר שם "בישראל" יש לשנות ל "באזור".
תושב חוץ
לעניין הלוואה לדיור – מי שאין בידו תעודת זהות ישראלית ורכש דירה בארץ לכל מטרה. לעניין מיסוי – מי שאינו תושב ישראל וכן יחיד שהתקיימו בו כל אלה: (א) הוא שהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת המס ובשנת המס שלאחריה. (ב) מרכז חייו לא היה בישראל בשתי שנות המס שלאחר שנות המס האמורות בפסקת משנה (א).
תושב ישראל או תושב
לגבי יחיד – מי שמרכז חייו בישראל. לשם קביעת מקום מרכז חייו של יחיד, יובאו בחשבון מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים החברתיים, ובהם בין השאר: מקום ביתו הקבוע, מקום המגורים שלו ושל בני משפחתו, מקום עיסוקו הרגיל או הקבוע או מקום העסקתו הקבוע, מקום האינטרסים הכלכליים הפעילים והמהותיים שלו, מקום פעילותו בארגונים, באיגודים או במוסדות שונים. שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע תנאים ולפיהם יראו יחיד שאינו תושב ישראל כתושב ישראל, ובלבד שהתקיים בו אחד מאלה: הוא עובד מדינת ישראל, הוא עובד רשות מקומית בישראל, הוא עובד הסוכנות היהודית בארץ ישראל, הוא עובד הקרן הקיימת לישראל, קרן היסוד – המגבית המאוחדת לישראל, הוא עובד חברה ממשלתית, הוא עובד רשות ממלכתית או תאגיד שהוקם לפי חוק. לגבי חבר בני אדם – חבר בני אדם שהתקיים בו אחד מאלה: הוא התאגד בישראל, השליטה על עסקיו וניהולם מופעלים בישראל, למעט חבר בני אדם שהשליטה על עסקיו וניהולם כאמור מופעלים בישראל בידי יחיד שהיה לתושב ישראל לראשונה או שהיה לתושב חוזר ותיק וטרם חלפו עשר שנים מהמועד שהיה לתושב ישראל כאמור.
תכנית אב
תכנית אב היא מסמך לא סטטוטורי (שאינו קבוע בחוק) המציג את השלבים הראשונים של תכנית מתאר, לרבות הנספחים הרלוונטיים. תכנית האב היא שלב מקדים לתכנית מתאר מקומית.
תכנית מתאר מקומית
תכנית מתאר מקומית היא תכנית מתאר ברמה של הרשות המקומית, אשר בתוכה יש התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה, מקומות לפינוי אשפה, בתי עלמין דרכים בשטח היישוב ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני. תכנית המתאר המקומית נגזרת מתכנית המתאר המחוזית ומתכנית המתאר הארצית ואינה יכולה לסתור את התוכניות בדרג שמעליה.
הועדה מקומית לתכנון ובנייה הינה המוסמכת, על פי חוק התכנון והבנייה, לאשר תכניות ללא צורך באישור הוועדה המחוזית שמעליה. התכניות שיאושרו על ידי הוועדה המקומית יהיו תכניות מפורטות, או לחלופין יכללו את הסעיפים הבאים:
  • איחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי יעוד הקרקע.
  • הרחבת דרך למעט תכנית דרך ארצית.
  • הגדלת שטחים לצורכי ציבור.
  • שינוי בקו בניין.
  • שינוי הוראות של תכניות בינוי ועיצוב אדריכלי.
  • שינוי חלוקת שטחי הבנייה בתוכנית מבלי לשנות את סך השטח המותר לבנייה.
  • שינוי בהוראות בדבר שטח מגרש מינימלי.
  • הגדלת מספר יחידות הדיור ללא שינוי השטח העיקרי.
  • כל דבר שניתן לתת אותו כהקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבנייה.
  • הקמת תחנות תדלוק באזורים המיועדים לתעשייה מסחר וחקלאות.
תעודת זכאות – סיוע בדיור ממשרד הבינוי והשיכון
תעודת זכאות הינה המסמך המאשר את הזכאות לסיוע בדיור ממשרד הבינוי והשיכון, את רמת הסיוע ואת התנאים והמגבלות שנקבעו.
  • תעודת זכאות למשכנתא ניתנת על ידי הבנקים למשכנתאות ועל ידי חברות שכר דירה.
  • אישור זכאות לדיור ציבורי נבחן על ידי מחוזות המשרד.
  • תעודת זכאות לסיוע בשכר דירה ניתנת על ידי חברות שכר דירה.
  • תעודת זכאות למסלול אפשר להוציא באמצעות הבנקים למשכנתאות או באמצעות החברות המאכלסות או באמצעות חברות שכר הדירה: עמידר, עמיגור חלמיש, שקמונה, פרזות, חל"ד.
  • תהליך ההרשמה נעשה בכל סניפי הבנקים למשכנתאות, על ידי זיהוי המבקשים ורישומם על פי מסמכים שהם ממציאים. הנתונים מועברים למשרד הבינוי והשיכון.
  • עלות הנפקת תעודת זכאות, נכון לחודש 06/2014:
זכאות למשכנתא – 70 ₪ זכאות לסיוע בשכר דירה – 30 ₪
תקופת הביניים
כאשר יום הפירעון הקבוע לתשלומים התקופתיים של הלוואת המשכנתא ומועד ביצוע המשכנתא אינם חלים באותו יום של החודש, עורך הבנק התחשבנות עם הלווה עבור מספר הימים שבין מועד ביצוע ההלוואה בפועל לבין מועד ביצוע ההלוואה שנקבע לצורך לוח הסילוקין (להלן – תקופת הביניים).
  • הבנק מחייב את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים, כאשר מועד הביצוע בפועל מוקדם ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין, ומזכה את הלווה בריבית עבור תקופת הביניים כאשר מועד הביצוע בפועל מאוחר ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין.
  • ההתחשבנות בגין הריבית נעשית במסגרת התשלום הראשון של ההלוואה או חודש לפני מועד התשלום הראשון במקרה בו מועד הביצוע בפועל מוקדם ממועד הביצוע שנקבע לצורך לוח הסילוקין.
  • הריבית עבור תקופת הביניים מחושבת לפי הריבית החוזית של ההלוואה.
  • בהלוואה צמודה למדד, ההתחשבנות בגין הפרשי ההצמדה עבור תקופת הביניים נעשה על ידי קביעת מדד בסיס להלוואה, המתקבל מתיקון המדד הידוע. מדד הבסיס ייקבע לפי מספר הימים בתקופת הביניים, מספר ימי החודש בפועל, ושיעור עליית המדד הידוע במועד ההחזר הראשון לעומת המדד הידוע ביום ביצוע ההלוואה. (ראה אופן חישוב מדד בסיס)
תשלום תקופתי
תשלום חודשי, רבעוני או כל תקופה אחרת לפירעון ההלוואה כפי שנקבע בהסכם ההלוואה.
תשריט
תשריט הוא המפה של תכנית בניין עיר. התשריט ערוך על רקע של מפת מדידה ומסומנים בו כבישים, רחובות,גושים וחלקות. למפת התשריט יש צבעים מוסכמים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה:
  • צבע כתום: אזור מגורים א' – בנייה נמוכה, וילות וכדומה.
  • צבע ירוק: שטח ציבורי פתוח.
  • צבע אפור: אזור מסחרי.
  • צבע אדום: דרך או כביש.
  • צבע צהוב: בנייה רוויה.
  • צבע חום: מבני ציבור.
בתשריט ניתן לראות את מיקומי הגושים והחלקות וניתן להסיק על פיו את היעוד של הגושים והחלקות על פי תכנית הבינוי העירונית. לתשריט מצורף תקנון אשר בתוכו מפורטות מגבלות כמו מספר הקומות המרבי המותר, אחוזי הבנייה המותרים, קווי בניין ועוד. דוגמא לתשריט:
קצרים בזמן? אנא השאירו פרטים בטופס הבא ונחזור אליכם בהקדם
שלחת? הרווחת!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות